Najnovije Informacije i Saveti u svetu Nekretnina

Ugovor je napisan dogovor dve strane i treba da bude sastavni deo svakog poslovnog odnosa pogotovo ako se između poslovnih strana realizuje i određena novčana transakcija. Ugovorom se definisu “sva pravila igre” i na taj način obe ugovorne strane znaju svoja prava ali i obaveze. Međutim, kada je u pitanju izdavanje stanova, danas vrlo često se dešava da zakupodavci ne prave nikakve ugovore sa budućim zakupcima. Problem nastaje kao i razlog izbegavanja pravljenja ugovora je taj što kada se ugovor izradi, to više nije obična saradnja, nego predstavlja i poslovnu saradnju, gde se dešava i određena transakcija novca, što znači da postoje i određeni porezi koji se plaćaju. Zakupodavac stana bi trebao da sagleda koliko mu se isplati da nekome izda svoju nekretninu bez ikakve ugovorne obaveze ili da vidi o kolikom porezu se radi da možda tu cenu “ugradi” u mesečni zakup, ali da kroz ugovor ipak ima neku vrstu pravne zaštite.

U poslednjih par godina, vrlo često se po oglasima za nekretnine u delu - IZDAVANJE NEKRETNINA, mogu se naći oglasi Izdavanje stanova na dan (tzv. stan na dan). Postavlja se pitanje, šta je isplativije za zakupodavca - Stan na dan ili mesečno izdavanje? Kao prvo, zakupodavci moraju biti realni i davati realnu cenu izdavanja (bilo kao mesečna i dnevna renta) prema stanju, uređenosti i lokaciji stana. Što znači, da se ne izdaje “super sređena garaža” ili da se ne predstavlja stan kao “deluks” gde se na prvi pogled vidi da stan uređen pre više decenija (stanje parketa, nameštaja, kuhinja, kupatilo itd.).

Zakupodavci stanova vrlo često, kada izdaju svoje nekretnine, navedu neke uslove koja treba da ispuni budući zakupac. Na primer: da je student, nepušač, bez porodice, da nema kućne ljubimce itd. Na taj način zakupodavac želi da kroz filtriranje kriterijuma kod zakupca koliko-toliko očuva svoju nekretninu u što bolje stanju, da ima što manje nepotrebnog ulaganja i da mu nekretnina što duže donosi mesečne prihode.

Mnogi kupci, posebno manjh stanova, oko 35-40 kvm, ukoliko ne planiraju tu da žive, te stanove izdaju za određeni mesečni iznos (rentu). Neko bi rekao da je to siguran biznis iz više razloga – 1) ako je nekretnina koja se izdaje u Beogradu, pored neke škole i fakulteta, uvek će biti studenata, 2) stan ne može niko “da ukrade”, to je imovina koja donosi novac i koja je uvek tu, 3) prilivi stižu svakog meseca i dobrodošli su u kućni budžet, 4) i kad izdavalac neće više da izdaje stan, opet mu ostaje nekretnina ako hoće da proda. Deluje kao da nema gubitka.

Ranijih godina, vrlo često su kupci dolazili u veoma nezgodnu situaciju da su im se prodavali stanovi koji su već prodati. Na svu sreću, danas taj procenat je jako mali u odnosu na ukupnu prodaju stanova i može se smatrati pojedinačnim slučajevima, ali svakako zavređuje da se spomene i da se naglasi kupcu kako da spreči i predvidi duplu prodaju stanova. Ranije su se ugovori overavali u sudovima koji nisu bili adekvatno umreženi i nije postojala neka jedinstvena baza nekretnina, pa je dolazilo je do tzv. Duple prodaje stanova gde su kupci u nekom trenutku shvatali da im je njihova nekretnina još nekom prodata.

Vrlo često se u oglasima za nekretnine mogu videti baneri sa velikim 3D animiranim modelima zgrada i rečenicom - Prodaja stanova u novogradnji. Postavlja se pitanje da li je kupovina stanova u izgradnji prednost ili rizik? Kao prvo, prodaja stanova u izradnji znači da objekat još nije izgrađen. 3D model prikazan u oglasima, je kompjuterska vizuelizacija budućeg izgleda objekta sa okolinom gde investitor želi da vizuelno prikaže kako će budući objekat da izgleda (fasada, boje, dizajn) i kako će da uklopi u ulicu gde se gradi objekat.

Posle uspešne kupovine stana (dogovora, potpisivanja kupoprodajnog ugovora, overe kod notara i sl.), kupac je dužan da plati određeni porez. Što se tiče kupovine nepokretnosti, Kupac plaća ili Porez na prenos apsolutnih prava ili PDV ukoliko kupuje stan u novogradnji koji prethodno nije bio predmet bilo kakve kupoprodaje. Ove dve vrste poreza se ne plaćaju istovremeno.

Svi znamo koliko je stresno tražiti stan. Vrlo često u ponudi stanova nema baš onakvog kakav ste zamislili, ili je upravo takav stan daleko iznad Vašeg budžeta.

Porez na imovinu predstavlja godišnji izdatak koji kupac stana mora da uzme u obzir jer je to trošak koji će morati svake godine da plaća. Porez na imovinu zavisi od mnogih faktora – lokacije, stanje zgrade, cene zemljista i sl. tako da kupac ukoliko insistira da kupi stan na određenoj lokaciji prethodno proveri koliki su okvirni porezi za stanove na tim lokacijama. Naravno, uticaj lokacije na porez govore i konkretni primeri da neki stanovi na primer, od 75 kvm na opštini Medaković III imaju duplo manji porez na imovinu od neki manjih stanova od 35 kvm novogradnje na Zvezdari.

Beograd kao najveći grad, sa najvećim brojem stanovika, predstavlja i najveće tržište nekretnina pa samim tim i kupac kada planira da kupi stan u Beogradu, mora da bude svestan da su cene nekih stanova mnogo veće u nekim opštinama. Beograd koji ima 17 opština, svojim razvojem (Novi Beograd, Beograd na vodi itd), dovodi do toga da neke opštine koju su ranije imale manju potražnju polako postaju dominantne na tržištu nekretnina. Centralne opštine (Dorćol, Vračar ili Stari grad), uvek su imale svoje cene koje su obično bile više od drugih opština ali kako se Beograd gradi na više lokacija, težište potražnje se polako prebacuje i na druge lokacije. 

Agencije za nekretnine, pored toga što vam pomažu u pronalaženju nekretnine prema Vašim zahtevima, pružaju i određenu stručnu pravnu pomoć kod same realizacije kupovine stana. Potraga za stanom je proces koji traje, ali sama kupoprodaja je čin koji zahteva da imate i određenu pravnu sigurnost kao kupac. Svakako kupovina stana bez Agencije, je na neki način rizik koji će Vam uštedeti par procenata Agencijske provizije, ali postavlja se pitanje da li to i koliko vredi ukoliko dođe do nekih pravnih problema. Agencija sa svojim pravnicima predstavlja Vašu podršku da ovaj čin kupoprodaje, pravno protekne bez ikakvih problema i sa najmanje rizika.

Kupac stana koji planira samo da izdaje svoju nekretninu, to vidi kao “siguran biznis” i sigurni investiciju jer jse vodi logikom – uvek će biti studenata koji ovde studiraju. Zato je važno da ako kupuje stan koji će koristiti samo za izdavanje, da traži stan sa pitanjem “Da li bi on tu živeo”. Sa takvom logikom i realnom cenom izdavanja, svakako će imati veliku potražnju i “siguran biznis”. Sa druge strane, ako misli da kupi  neku “garažu” ili “šupu”, koju će da renovira i izdaje – vro brzo će njegov “siguran biznis” postati siguran trošak

Kupovina stana u starog zgradi sa sobom povlači i neke druge izdatke. Starogradnja u Begradu se uvek vezuje za centar (centralne opštine – Dorćol, Vračar, Stari grad itd) i ukoliko je nekom važno da lokacija bude baš ta, svakako mu starost zgrade neće biti prioritet. Sa druge strane, u većini slučajeva stan u starog zgradi zahteva veće renoviranje – od obaveznog krečenja, zamena kompletnih instalacija, zamena ili bar hoblovanje parketa itd. Tih izdataka, od novčanih do vremenskih (stan neće biti odmah useljiv), kupac mora biti svestan pre same kupovine.

Kod kupovine stana, kupci često imaju dilemu da li da kupe u starogradnji sa idejom da će morati da rade odmah veća renoviranja ili da kupe stan u novogradnji gde se odmah useljavate u sređenu nekretninu i kako se kaže ostaje vam “da samo obrišete prašinu”. Oba tipa nekretnine imaju svoje prednosti i mane

Kod kupovine stana, odnosno kod rešavanja stambenog pitanja, potrebno je da kupac, pre kupovine, sagleda neke važne parametre. To znači da izdvoji parametre  koje smatra da su mu jako važni. Na primer, da li mu je važna lokacija stana (opština, naselje, okolina), kvadratura (proširenje porodice, broj članova koji će tu živeti i sl). Prema tim ključnim definisanim parametrima i sumom kojom raspolaže, kupac može da krene “u potragu” za svojim  stanom