Prodaja stana i Kupovina stana predstavlja veliku odluku za svakog čoveka, pogotovo ukoliko planira zasnivanje porodice i pre same kupovine nameću mu se mnoga pitanja. Kao prvu stavku kod odabira svoje nekretnine, ljudi najčešće porede lokaciju i kvadraturu u odnosu na svoju kupovnu moć. Naredna poglavlja pokušaće da daju neke smernice kod kupovine.
Stan je mesto gde provodimo skoro 50% svog života i svakako je važno da naš stambeni kutak bude što više usklađen prema nekim naših zahtevima, željama i potrebama. To znači da možda nećemo naći 100% idealan stan jer to zavisi od jako puno faktora – cene ali naše kupovne moći, kao i trenutne ponude stanova na tržištu nekretnina. Naravno, kad se kupuje stambena jedinica velike tržišne vrednosti (deluxe stanovi, vile i sl.), svakako su mnogo zahtevi već ispunjeni - atraktivna lokacija, velika kvadratura, vrhunski kvalitet gradnje, dodatni luksuz, sopstveni parking ili garaža itd. Ali neka se zadržimo na nekom proseku, gde prosečan kupac, ima neku određenu sumu ili planira da uzme stambeni kredit, svakako mora da uporedi prednosti i mane stana koji kupuje, pa ćemo pokušati da Vam pomognemo kod pitanja – šta je važno kod kupovine stana ?
Lokacija stana
Ipak kupac stana i pored “hiljadu zahteva” koje bi želeo da mu budući stan ispuni mora biti svestan da je nemoguće da mu svi zahtevi budu ispunjeni ali za početak neka se vodi jednom osnovnom vodiljom i da mu bude važno kod kupovine – da mu odgovara kod buduće nekretnine sve ono što ne može nikako da promeni ! Možda zvuči malo “filosofski” i zbunjuće ali u praksi vrlo jednostavno. Na primer, kupci stanova najčešće gledaju lokaciju objekta jer je to stavka koju ne mogu da “promene”. Zato je važno da lokacija zadovoljava neke uslove kvalitetnog života – da u blizini ima prodavnice, prostran parking, da je relativno blizu prevoz, za mlade parove da je u blizini škola, vrtić i sl. Takođe, raspored prostorija (kvadratura) u stanu treba da pruži koliko-toliko kvalitetan život što znači da spavaći deo bude odvojen od dela gde se provodi veći deo dana. Sve ostale stavke mogu biti manje važnje – stanje stana (stolarija, parket, kupatilo), da ili je potrebno renoviranje, dodatno pregrađivanje i sl. Skoro 90% stanova koji se danas kupuju (koji nisu novogradnja) zahtevaju neke dodatne intrevencije kod uređivanja – krečenje zidova, hoblovanje parketa i možda renoviranje kupatila, danas se smatra obaveznim intervencijama po kupovini stana.
Novogradnja ili starogradnja
Kada kupac definiše lokaciju ili više lokacija koja mu odgovaraju prema njegovom stilu života, dalja pretraga i kupovina stana se bazira na nekim dodatnim pitanjima - Da li je bolje kupiti stan u novogradnji ili starogradnji? Svaka vrsta stambene jedinice ima neke svoje prednosti i mane. Kupovina stana u novogradnji ima prednost u samom kvalitetu gradnje (ugrađeni vrhunski materijali, nove instalacije, atraktivna fasada i moderan dizjan) ali sa sobom vuče i veću cenu. Sa druge strane, starogradnja se obično vezuje za centar ukoliko je nekom prioritet samo lokacija (centar) ali sa sobom povlači i dosta ulaganja (ukoliko stan nije renoviran), veliki porez na imovinu zbog lokacije i sl. Starogradnja može da bude atraktivna ukoliko je kupovina stana samo za izdavanje jer bi takva manja stambena jedinica značila studentima kome je važno da je stan blizu fakulteta ili škole itd.
Troškovi posle kupovine stana – porezi, računi…
Jednu od stavki koju obično kupci često predvide, jeste koliko će budući stan da ih košta mesečno odnosno koliki su mesečno troškovi za stan i naravno koliko se plaćati porez na imovinu.
Porez na imovinu je nešto što često stvara “glavobolje”, pogovoto starijim korisnicima stambenog prostora, a pogotovo prelaskom na vlasničku strukturu stanova, kada su se suočili sa ovim troškom. Kada su se stanovi otkupljivali (prelazak iz forme Nosilac stanarskog prava na formu Vlasnik stana), sa tim prelaskom i porezi koji su nastali se vode kao porezi na imovinu. Kupovina stana i porez na imovinu jesu u međusobnoj korelaciji i zato i važno da kupac stana ima informaciju koliki će plaćati godišnji porez na svoju nekretninu, da li je moći i taj trošak da izmiri pogotovo što se porez plaća kvartalno i svako kašnjenje stvara dodatni trošak u vidu kamate.
Što se tice visine Poreza na imovinu on se određuje od strane poreske uprave i to na taj način što Javni beležnik šalje informaciju Katastru, a nakon toga Katastar šalje informaciju poreskoj upravi koja onda na osnovu svojih kriterijuma razrezuje visinu Poreza na imovinu.
Kada razmišljate o troškovima cene kvadrata svakako bi trebalo da uzmete u obzir i trošak Poreza na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2,5% od cene stana kao i iznos PDV-a koji iznosi 10% od vrednosti nekretnine.
Ali, za one koji si ispunili odredjene uslove drzava je omomogućila subvencije, a ovde se naročito brinulo o mladim ljudima, čime se omogućilo umanjenje cena stana po m2 za one koji mogu da ih ostvare.
Prvi korak u potrazi sa stanom – Agencija za nekretnine
Ako kupac, na primer, želi da kupi stan u Beogradu, Beograd kao najveće tržište nekretnina, zbog velikog broja opština, naselja i sl. nudi veoma različite cene kvadrata. Danas mnoga naselja u Beogradu, nisu kao pre “odsečena od sveta” nego predstavljaju prave male gradove za sebe koje imaju sve što im treba – tržne centre, sportske objekte, obrazovne ustanove itd. Zato je i ponekad preporuka da se kupac dobro raspita koliko cene variraju od opštine do opštine i da vidi koje opštine u Beogradu imaju najveću potražnju za kupovinu stana ? Svakako, tu mogu da pomognu Agencije za nekretnine svojim savetima i u pronalaženju najoptimalnijeg rešenja za kupca.
Kupac kada krene “u potragu” za stanom pretpostavljamo da je odlučio koje lokacije imaju prednost, koja kvadratura je okvirna i kolika je očekivana suma koju može da izdvoji za kupovinu stana. Dalje ono što bi trebalo da uradi jeste da angažuje neku Agenciju za nekretnine koja će mu pronaći najbolje rešenje (stan) prema njegovim zahtevima i koja će mu posredovati u kupoprodaji stana. Naravno, Agencija sa svojim iskustvenim savetima može kupcu stana dati korisne smernice na što još da obrati pažnju kod kupovine stana kao i neke preporuke oko samih lokacija. Agencije svakako imaju informacije koje opštine u Beogradu su najtraženije.
Vrlo često se po zgradama na ulaznim vratima pojavljuju oglasi “Kupujem stan u vašoj zgradi bez posrednika” čime se kupovina obavlja bez Agencije. Odmah se nameće pitanje - Kupovina stanova bez Agencije da li je to rizik ili prednost ?Agencije pri kupoprodaji uzimaju određenu proviziju koja zavisi od ukupne vrednosti stana i to svakako je dodatni trošak koji ide na teret kupca, ali sa druge strane predstavlja i određenu pravnu sigurnost koja je u tim trenucima itekako potrebna. A to znači sastavljanje svih ugovora u prostorijama Agencije, prisustvo u trenucima kupoprodaje (predaja novca, ključeva, svih potrebnih papira itd). Agencija ima svoj tim pravnika koji svojim stručnim znanjem, obezbeđuju da vi kao kupac ne budete oštećeni od strane prodavca što je ponekad mnogo važnije nego uskraćivanje nekog procenta provizije.
Ugovor o kupoprodaji stana
Naravno, svaki kupoprodajni ugovor, da bi imao pravnu valjanost, mora biti overen od strane neke ovlašćene ustanove ili osobe. Nekada se to sve overavalo u sudovima ali pojavom notara, ceo proces je mnogo jednostavniji za obe ugovorne strane. Naravno, tu se nameće i dodatno pitanje koje su cene overe kupoprodajnog ugovora za stan kod notara ? Cene overe nisu fiksne i zavise od vrednosti same nekretnine i idu na teret kupca. Notari, pravno gledano, imaju istu pravnu snagu kao da ste taj ugovor overili u sudu. Na taj način se sudovi rasterećuju, mnogo brže i efikasnije se radi overa ugovora i kao najvažnije – vrlo brzo posle uspešne overe ugovora kod notara, možete zakoračiti u svoj dom!
Međutim, napomenuli bismo da je najčešća praksa da se pre overe kupoprodajnog Ugovora overava prvo Predugovor uz obavezu da se u određenom vremenskom period pristupi potpisivanju i overi Ugovora o kupoprodaji.
Ovo se najčešće radi kako bi Prodavac dobio vremana da sebi pronađe drugi stan, kako bi Kupac završio proces dobijanja kredita, itd.
(Ovde možete preuzeti primer Ugovora o kupoprodaji stana, ali Vam ipak preporučujemo da u proces kupoprodaje stana ne ulazite sami)
Porez na prenos apsolutnih prava na prodaju stana i PDV
Posle uspešne kupovine stana (dogovora, potpisivanja kupoprodajnog ugovora, overe kod notara i sl), kupac je dužan da plati određeni porez. Sto se tice kupovine nepokretnosti, Kupac plaća ili Porez na prenos apsolutnih prava koji iznosi 2.5 % od vrednosti stana ili PDV koji iznosi 10% i dodaje se na cenu stana, ukoliko kupuje stan u novogradnji koji prethodno nije bio predmet bilo kakve kupoprodaje. Ove dve vrste poreza se ne plaćaju istovremeno.
Kupac bi pre kupovine, trebao da se raspita da li ispunjava uslove za oslobađanje jednog od ove dve vrste poreza kao kupac prvog stana ili ukoliko je dužan da plati, koliki je porez na prenos apsolutnih prava na prodaju stana ili koliki je iznos PDV-a.
Naravno, tu se opet dolazi do značajnog faktora prisutva Agencije za nekretnine, kada se potraga ali i sama kupovina stana obavlja preko Agencije, jer sve relevantne informacije možete dobiti od Agenata kao i pravnog tima. Ukoliko imate bilo kakvo pitanje vezano za bilo koju od gore navedenih oblasti, slobodno nas kontaktirajte
Možete pogledati i koji su uslovi za oslobođenje od poreza za Kupca prvog stana:
Prodaja stanova u novogradnji – rizik ili prednost ?
Vrlo često se u oglasima za nekretnine mogu videti baneri sa velikim 3D animiranim modelima zgrada i rečenicom - Prodaja stanova u novogradnji. Postavlja se pitanje da li je kupovina stanova u izgradnji prednost ili rizik? Kao prvo, prodaja stanova u novogradnji znači da objekat još nije izgrađen. 3D model prikazan u oglasima je kompjuterska vizuelizacija budućeg izgleda objekta sa okolinom gde investitor želi da vizuelno prikaže kako će budući objekat da izgleda (fasada, boje, dizajn) i kako će da uklopi u ulicu gde se gradi objekat. Naravno, pored slike su potrebne i informacije o samoj dinamici izgradnje – početak radova, kraj radova, glavni projektant i sl. Često se u tom istom oglasu dodaje i rečenica – Prodaja direktno odinvestitora, kao naznaka da nema posrednika u prodaji (nema prisustva Agencije za nekretnine kao posrednika) i time cena koju plaćate za nekretninu je finalna (nema Agencijske provizije od oko 2 % od cene nekretnine). Ali, svakako da se kupovinom bez posredovanja Agencije za nekretnine višestruko uvećava rizik Kupca i time dovodi u rizik mnogo više od iznosa same provizije.
Kupac bi trebao, pre kupovine ovog tipa nekretnine, da se dobo raspita na tržištu o samom investoru – ko je firma koja gradi, koje su njene reference (da poseti sajt zvanični firme), proveri u APR-u da li uopšte postoji ta firma, proveri godišnje bilanse stanja i uspeha za prethodnih nekoliko godina, broj zaposlenih, da li je imala blokade računa i sl.
Sprečavanje “duple prodaje stanova”
Ranijih godina, vrlo često su kupci stanova dolazili u veoma nezgodnu situaciju koja je čak zahtevala i pravne intervencije (tužbe, suđenja itd) jer su im se prodavali stanovi koji su već prodati. Na svu sreću, taj procenat je danas jako mali u odnosu na ukupnu prodaju stanova i može se smatrati pojedinačnim slučajevima, ali svakako zavređuje da se spomene i da se naglasi kupcu kako da spreči i predvidi duplu prodaju stanova. Ranije su se ugovori overavali u sudovima koji nisu bili adekvatno umreženi i nije postojala neka jedinstvena baza nekretnina, pa je dolazilo do tzv. Duple prodaje stanova gde su kupci u nekom trenutku shvatali da je njihova nekretnina još nekom prodata.
Danas na svu sreću situacija je potpuno drugačija. Uvođenjem sistema pod nazivom Centralni registar prometa nekretnina ili kao se u praksi zove platforma “LIBRA” (odnosno baza podataka o prometovanim nepokretnostima koja se vodi pri Ministarstvu pravde), svaka prodata nekretnina se uvedi u sistem i u trenutku kada se radi kuporodaja, prvo se preko tog sistema proveri da li je nekrentina već prodata. Na taj način, u nekoliko klikova, kupac pre kupovine može da sazna kod notara, da li je stan već nekom prodat i time spreči sebe da dovede u situaciju da ostane i bez stana i bez para.
Izdavanje stanova u Beogradu – “siguran biznis” ili briga ?
Mnogi kupci, posebno manjh stanova, oko 35-40 kvm, ukoliko ne planiraju tu da žive, te stanove izdaju za određeni mesečni iznos (rentu). Neko bi rekao da je to siguran biznis iz više razloga – 1) ako je nekretnina koja se izdaje u Beogradu, pored neke škole i fakulteta, uvek će biti studenata, 2) stan ne može niko “da ukrade”, odnosno imovina koji donosi novac je uvek tu, 3) prilivi stižu svakog meseca i dobro došli su u kućni budžet, 4) i kad Zakupodavac neće više da izdaje stan, opet mu ostaje nekretnina ako hoće da proda. Deluje kao da nema gubitka.
To jeste donekle tačno i vrlo često kupci koji su došli do nekog nasledstva i imaju trenutno svoju nekretninu gde žive (imaju rešeno stambeno pitanje), kupuju manje nekretnine koje zatim izdaju. Međutim, Zakupodavci stanova moraju biti svesni da rentiranje stanova sa sobom povlači i određeni rizik (kome izdaje) pa Zakupodavac mora sebi postaviti pitanje da li je Izdavanje stanova u Beogradu – “siguran biznis” ili briga? i naravno, da predvidi sve situacije kako bi smanjio rizik da ima više štete nego koristi. Ovde je bitna uloga Agencija za nekretnine koje svojim angažovanjem mogu smanjiti rizike na najmanju moguću meru
Na šta treba obratiti posebnu pažnju kod izdavanja stanova?
Zakupodavci stanova vrlo često, kada izdaju svoje nekretnine, navedu neke uslove koja treba da ispuni budući zakupac – na primer: da je student, nepušač, bez porodice, da nema kućne ljubimce itd. Na taj način zakupodavac nekretnine želi da kroz filtriranje kriterijuma kod zakupca da koliko-toliko svoju nekretninu očuva u što bolje stanju, da ima što manje nepotrebnog ulaganja i da mu nekretnina što duže donosi mesečne prihode.
Naravno, treba napomenuti za zakupodavca - na šta treba da obrati posebnu pažnju kod izdavanja stanova? Nekretnina koja se izdaje, na primer više godina, može da se desi da ima samo jednog stanara ili zbog raznih situacija da se stanari često smenjuju. Ali koliko god da ima stanara, odnosno zakupaca, zakupodavac bi trebao da kod svakog obrati pažnju na neke stavke: kako se održava stan koji se izdaje, da li zakupac redovno plaća račune, da li postoje žalbe od strane komšija i sl.
Stan na dan ili mesečno izdavanje – isplativost ?
U poslednjih par godina, vrlo često po oglasima za nekretnine u odeljcima IZDAVANJE NEKRETNINA, mogu se naći oglasi Izdavanje stanova na dan (Stan na dan). Postavlja se pitanje, šta je isplativije za zakupodavca - Stan na dan ili mesečno izdavanje? Kao prvo, zakupodavci moraju biti realni i davati realnu cenu izdavanja (bilo kao mesečna i dnevna renta) prema stanju, uređenosti i lokaciji stana. Što znači, da se ne izdaje “super sređena garaža” ili da se ne predstavlja stan kao “deluks” gde se na prvi pogled vidi da je stan uređen pre više decenija (stanje parketa, nameštaj, kuhinja puna vlage i sl).
Sa druge strane, zakupodavac ako misli da izdaje stan na dan, mora biti svestan da i korisnici nisu isti kao kada se izdaje stan na mesečnom nivou. Stan na dan je opcija koju često koriste poslovni ljudi, koji dolaze u Beograd (sajam, konferencije, simpozijumi i sl), ne žele da plate hotel koji je preskup ili nema mesta, žele tačno određenu lokaciju itd i svakako žele da nekretnina gde će provesti 1-2 dana bude na pristojnom nivou. Cene dnevnog izdavanja zavise od stanja nekretnine i ponude ali i lokacije. Prosečne cene izdavanja stana na dan idu od 50 eura/danu pa naviše.
Izdavanje stanova sa ugovorom – zaštita obe ugovorne strane
Ugovor je napisan dogovor dve strane i treba da bude sastavni deo svakog poslovnog odnosa pogotovo ako se između poslovnih strana realizuje i određena novčana transakcija. Ugovorom se definisu “sva pravila igre” i na taj način obe ugovorne strane znaju svoja prava ali i obaveze. Međutim, kada je u pitanju izdavanje stanova, danas vrlo često se dešava da zakupodavci ne prave nikakve ugovore sa budućim stanarima. Izdavanje stanova sa ugovorom predstavlja zaštitu obe ugovorne strane, jer se time definišu sve odredbe kojih trebaju da se drže obe strane.
Problem nastaje kao i razlog izbegavanja pravljenja ugovora je taj što kada se ugovor izradi, to više nije obična saradnja, nego predstavlja i poslovnu saradnju, gde se dešava i određena transakcija novca, što znači da postoje i određeni porezi koji se plaćaju. Zakupodavac bi trebao da sagleda koliko mu se isplati da nekome izda svoju nekretninu bez ikakve ugovorne obaveze ili da vidi o kolikom porezu se radi i da možda tu cenu “ugradi” u mesečni zakup, ali da kroz ugovor ipak ima neku vrstu pravne zaštite.
Kako privući potencijalne kupce i povećati vrednost stana?
Prodaja stana može biti stresna i zahtevna, ali sa odgovarajućim savetima i strategijama možete privući potencijalne kupce i povećati vrednost svog stana.
