Najnovije Informacije i Saveti u svetu Nekretnina

Beograd kao najveći grad sa nešto manje od 1.700.000 stanovnika (prema popisu stanovništva iz 2011. godine, Beograd ima 1.659.440 stanovnika), logično je da je tu i najveće tržište nekretnina ali sa druge strane i cene nekretnina u Beogradu su najveće u regionu. Međutim, postavlja se pitanje - da li su cene nekretnina u Beogradu precenjenje ili koliko su to realne cene ?

Odgovor je vrlo jednostavan: Da. Ovde i nije cilj da se postavlja pitanje - da li će cene nekretnina rasti nego u kojoj meri će to povećanje da bude, da li će da prati opšti rast cena, da li će da prati inflaciju i koliko će to poremetiti tržište nekretnina. Tržište kao i svako drugo tržište se vodi onom starom trgovačkom logikom “da nešto košta, onoliko koliko je neko spremna da plati”. Drugim rečima, svaka roba može da nađe svog kupca ukoliko se pravilno i realno pristupi prodaji. Cene nekretnina će svakako u nekom narednom period imati blagi rast, pogotovo stanovi u novogradnji koji su tek u fazu projektovanja i koji će morati da koriguju cene koje ulaze u predmer i predračun radova što će uticati na finalnu cenu za krajnjeg kupca. Sa ove tačke gledišta, teško je predvideti u procentima, koliko će iznositi to povećanje cena nekretnina ali je sigurno da ta cifra bar u procentima, neće biti jednocifrena.

Vrlo često se u oglasima za nekretnine mogu videti baneri sa velikim 3D animiranim modelima zgrada i rečenicom - Prodaja stanova u novogradnji. Postavlja se pitanje da li je kupovina stanova u izgradnji prednost ili rizik? Kao prvo, prodaja stanova u izradnji znači da objekat još nije izgrađen. 3D model prikazan u oglasima, je kompjuterska vizuelizacija budućeg izgleda objekta sa okolinom gde investitor želi da vizuelno prikaže kako će budući objekat da izgleda (fasada, boje, dizajn) i kako će da uklopi u ulicu gde se gradi objekat.

Posle uspešne kupovine stana (dogovora, potpisivanja kupoprodajnog ugovora, overe kod notara i sl.), kupac je dužan da plati određeni porez. Što se tiče kupovine nepokretnosti, Kupac plaća ili Porez na prenos apsolutnih prava ili PDV ukoliko kupuje stan u novogradnji koji prethodno nije bio predmet bilo kakve kupoprodaje. Ove dve vrste poreza se ne plaćaju istovremeno.

Svi znamo koliko je stresno tražiti stan. Vrlo često u ponudi stanova nema baš onakvog kakav ste zamislili, ili je upravo takav stan daleko iznad Vašeg budžeta.

Porez na imovinu predstavlja godišnji izdatak koji kupac stana mora da uzme u obzir jer je to trošak koji će morati svake godine da plaća. Porez na imovinu zavisi od mnogih faktora – lokacije, stanje zgrade, cene zemljista i sl. tako da kupac ukoliko insistira da kupi stan na određenoj lokaciji prethodno proveri koliki su okvirni porezi za stanove na tim lokacijama. Naravno, uticaj lokacije na porez govore i konkretni primeri da neki stanovi na primer, od 75 kvm na opštini Medaković III imaju duplo manji porez na imovinu od neki manjih stanova od 35 kvm novogradnje na Zvezdari.

Beograd kao najveći grad, sa najvećim brojem stanovika, predstavlja i najveće tržište nekretnina pa samim tim i kupac kada planira da kupi stan u Beogradu, mora da bude svestan da su cene nekih stanova mnogo veće u nekim opštinama. Beograd koji ima 17 opština, svojim razvojem (Novi Beograd, Beograd na vodi itd), dovodi do toga da neke opštine koju su ranije imale manju potražnju polako postaju dominantne na tržištu nekretnina. Centralne opštine (Dorćol, Vračar ili Stari grad), uvek su imale svoje cene koje su obično bile više od drugih opština ali kako se Beograd gradi na više lokacija, težište potražnje se polako prebacuje i na druge lokacije. 

Kupac stana koji planira samo da izdaje svoju nekretninu, to vidi kao “siguran biznis” i sigurni investiciju jer jse vodi logikom – uvek će biti studenata koji ovde studiraju. Zato je važno da ako kupuje stan koji će koristiti samo za izdavanje, da traži stan sa pitanjem “Da li bi on tu živeo”. Sa takvom logikom i realnom cenom izdavanja, svakako će imati veliku potražnju i “siguran biznis”. Sa druge strane, ako misli da kupi  neku “garažu” ili “šupu”, koju će da renovira i izdaje – vro brzo će njegov “siguran biznis” postati siguran trošak

Kod kupovine stana, kupci često imaju dilemu da li da kupe u starogradnji sa idejom da će morati da rade odmah veća renoviranja ili da kupe stan u novogradnji gde se odmah useljavate u sređenu nekretninu i kako se kaže ostaje vam “da samo obrišete prašinu”. Oba tipa nekretnine imaju svoje prednosti i mane

Kod kupovine stana, odnosno kod rešavanja stambenog pitanja, potrebno je da kupac, pre kupovine, sagleda neke važne parametre. To znači da izdvoji parametre  koje smatra da su mu jako važni. Na primer, da li mu je važna lokacija stana (opština, naselje, okolina), kvadratura (proširenje porodice, broj članova koji će tu živeti i sl). Prema tim ključnim definisanim parametrima i sumom kojom raspolaže, kupac može da krene “u potragu” za svojim  stanom

Cene kupoprodajnog ugovora kod notara variraju i zavise od cene same nekretnine za koju se radi kupoprodajni ugovor. Ovaj izdatak budući kupac nekretnine mora da sagleda kao dodatni trošak kod definisanja sume novca koju hoće da izdvoji za novi stan.

Prodaja stana i Kupovina stana predstavlja veliku odluku za svakog čoveka, pogotovo ukoliko planira zasnivanje porodice i pre same kupovine nameću mu se mnoga pitanja. Kao prvu stavku kod odabira svoje nekretnine, ljudi najčešće porede lokaciju i kvadraturu u odnosu na svoju kupovnu moć. Naredna poglavlja pokušaće da daju neke smernice kod kupovine.

Kondominijumi (Condominium) predstavljaju odličnu investiciju gde kupac nekretnine u potpunosti ima komfor i sigurnost. Beograd na sve više lokacija, gradi ovu vrstu novogradnji i svakako može se reći – taj trend će se nastaviti !