Da li su cene nekretnina u Beogradu precenjenje ?

Beograd kao najveći grad sa nešto manje od 1.700.000 stanovnika (prema popisu stanovništva iz 2011. godine, Beograd ima 1.659.440 stanovnika), logično je da je tu i najveće tržište nekretnina ali sa druge strane i cene nekretnina u Beogradu su najveće u regionu. Međutim, postavlja se pitanje - da li su cene nekretnina u Beogradu precenjenje ili koliko su to realne cene ?

Na primer, da li stan na Vračaru od 100 kvm, gde inače ima dosta urbanističkog haosa i nadogradnji koja remete izgled zgrada, zaista vredi 250.000 – 300.000 eura gde je velika gužva, uske ulice, veliko zagađenje, buka itd. Zašto stan koji je na primer na Medakoviću III, iste kvadrature, gde ima više mesta za parking, manje buke i zagađenja, više zelenila, više parkova, manje vredi od gore pomenutog stana na Vračaru.

Sa druge strane, može se postaviti pitanje – šta određuje cenu neke nekretnine, da li su te cene realne, da li cene nekretnina stanova kreirane na osnovu nekih tržišnih zakona ponude i potražnje? Svakako, obema stranama u kupopodaji stana je cilj da što bolje “prođu” u ovom poslu. Prodavcu nije cilj da “drži cenu” da bi imao veći prihod ukoliko nema čak ni potencijalnih kupaca. Sa druge strane, kupac mora biti svestan svoje platežne moći, trenutne ponude stanova na tržištu nekretnina i da realno sagleda šta može sebi da priušti. Da li mu je važna lokacija, kvadratura (tačnije raspored prostorija), da li mu važno da je stan novogradnja ili starogradnja i sl.

Čak i ako se gledaju stanovi u novogradnji, gde kupac kupuje od drugog pravnog lica i tu svakako ima nekih cena kvadrata koja nameću ista pitanja. Evo malo zanimljvosti u brojkama za grad Beograd koje se tiču cena stanova za 2021 godinu.

Izvor: Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti za 2021. godinu - Republički geodetski zavod

Lokacija ili kvalitet života

Prethodna tabela daje neke cifre koja na prvi pogled mogu da deluju kao “Zanimljivosti iz sveta nekretnina”, ali svakako ima mnogo sličnih primer agde su date ogromne sume za neke kvadrature ili čak lokacije.

Naravno, neko bi rekao da “svaka roba nadje svog kupca” pa tako i ovaj što je prodao stan na Vračaru od 26 kvadrata za preko 100,000 eura je iz nekog razloga dao tu cenu ali sa druge strane, neko je na tu cenu da pozitivan odgovor. Šta je tu presudilo da se takav posao realizuje – nameće mnoga pitanja. 

Ono što najčešće možete videti u oglasima za prodaju nekretnina da je naglašeno jeste lokacija objekta. Primer je mnogo u današnim oglasima: stan kod Vuka, Jednosoban u Bulevaru, Dvosoban kod Cvetka itd. Čak i grupisanje oglasa prvo ide prema lokaciji. Iz toga može da se postavi teza da je glavni faktor odabira stana najčešć - lokacija. Drugi faktor odlučivanja jeste cena i kvadratura u kombinaciji – neko je spreman da da više novca za lokaciju na uštrb kvadrature i obrnuto.

U svakom slučaj ono što je najbolje da se uradi da se angažuje Agencija za nekretnine koja nije samo formalni i pravni posrednik u kupoprodaji nego je savetnik šta bi bilo najbolje za vas. Agencija nema samo za cilj da Vam da najskuplju ponudu, nego da Vam najoptimalnije rešenje za vas. Ponekad to može da bude neka “dalja” lokacija od one početne željene lokacije, ukoliko su neki ispunjeni drugi uslovi koji čine kvalitetniji život.