Vrlo često se u oglasima za nekretnine mogu videti baneri sa velikim 3D animiranim modelima zgrada i rečenicom - Prodaja stanova u novogradnji. Postavlja se pitanje da li je kupovina stanova u izgradnji prednost ili rizik? Kao prvo, prodaja stanova u izradnji znači da objekat još nije izgrađen. 3D model prikazan u oglasima, je kompjuterska vizuelizacija budućeg izgleda objekta sa okolinom gde investitor želi da vizuelno prikaže kako će budući objekat da izgleda (fasada, boje, dizajn) i kako će da uklopi u ulicu gde se gradi objekat.
Prodaja stanova u izgradnji jeste sasvim legitimna ponuda od strane investitora koji gradi objekat i koji želi da proda sve stanove pre izgradnje samog objekta. Međutim postavlja se pitanje da li je takva investicija sigurna. Kupac može da postavi pitanje da li se zgrada zida iz direktne kupovine stanova ? To može da znači da ako investitor ne uspe da proda sve stanove, postoji mogućnost da zgrada ne bude završena i na taj način kupci koji su regularno sve platili – na kraj ne mogu da se usele jer objekat kasni za izgradnjom. To svakako može da bude razlog da se kupac dobro raspita i najvažnijem podatku kad je u pitanju kupovina stana u izgradnji – ko je investitor ili ko su investitori ako ih ima više.
Kao prvo, investitor mora da bude pravno lice koje je registrovano u APR-u i Vi kao kupac bi trebalo da imate vrlo jasan uvid u portfolio dosadašnjih radova tog investitora - da li je ranije gradio, šta je gradio (koji su to objekti, stil gradnje, dizajn), da li je sarađivao sa registrovanim Agencijama za nekretnine, kakva mu je struktura zaposlenih (koliko ima arhitekata, građevinskih inženjera i sl.). Firma mora da ima zvaničan sajt firme gde bi trebalo da bude kompletan portfolio svih dosadašnjih objekta. Nije važno da li su reference manji ili veći objekti, pomoćni objekti i sl. nego da se vidi način rada i finansijska pouzdanost investitora. Investitor mora da ima pravo svojine ili susvojine (ako ima više investitora ) na zemljištu ili pravo dugoročnog zakupa, kao uslov za dobijanje građevinske dozvole.
Sve oko finansija kao i svi finansijski parametri mogu se videti jednostavnim ulaskom u APR platformu gde možete da vidite bilanse stanja i uspeha investitora za poslednjih par godina, da li je bilo blokada računa, broj zaposlenih i sl.
Ono što je možda najbolja opcija kod određivanja pouzdanosti investitora jeste da se konsultujete sa nekom od registrovanih Agencija za nekretnine koja će svakako mnogo brže i profesionalnije da dođe do nekih podataka – Agencija za nekretnine poznaje tržište (investori i Agencije se manje-više svi poznaju i zna se kako-ko radi. Takođe, Agencija poznaje pravnu regulativu i sve mehanizme koji govore i status Investitora i vrlo brzo vas može posavetovati sa konkretnim podacima - da li da kupite određeni stan u izgradnji. Na taj način, štedite sebi vreme i prepuštate neke poslove onima kojima je to posao i koji svakako vrlo brzo mogu da Vam daju preciznu informaciju.
Dokumentacija koju mora da investitor da poseduje
Izgradnja objekta nije samo razmišljanje gde ide koja prostorija, boja fasade i sl. Radovi koji prethode građevinskim radovima, se bave papirologijom koja mora da prati zgradu koja se gradi i investitor je dužan da Vam u svakom trenutku, kao budućem kupcu, pokaže sve papire i dozvole koje ima. Radi prometa u toku izgradnje, investitor mora da pribavi dokumentaciju iz sledećeg stava, i to:
- građevinsku dozvolu,
- potvrdu o pravosnažnosti građevinske dozvole,
- potvrdu direkcije za građevinsko zemljište da je izmirena finansijska obaveza na ime uređivanja građevinskog zemljišta,
- prijavu radova,
- ukoliko ima više investitora - ugovor investitora o deobi stanova u izgradnji, radi daljeg prometa.
Svakako jedan od načina (možda i najsigurniji) da pokušate da nadjete nekog koje je kupio stan u zgradi koja se nalazi u portfoliu investitora i da iz prve ruke saznate sve detalje – kako je tekla gradnja, da li se kasnilo sa gradnjom, da li je investitor obezbedio sve potrebne papire i dozvole, kakav je kvalitet gradnje. Naravno, neka mala kašnjena su uvek moguća usled viših sila (nepogode, poplave, duga zima kada nema građevinskih radova i sl.), ali ukoliko gradnja teče bez problema, dinamika izgradnje bi trebala da bude ovako kako je investitor postavio na tablu o završetku radova. Kao i u svakom poslu, tržište vrlo brzo iskristališe kako ko gradi tako da Vi kao kupac stana u izgradnji, vrlo brzo možete da saznate kakva je firma koja gradi, koliko se drže rokova, kvaliteta u gradnji i sl.
