Najnovije Informacije i Saveti u svetu Nekretnina

Pre uzimanja stambenog kredita, korisnik kredita mora biti upoznat sa svim realnim troškovima koji ga čekaju kao i sa svim troškovima koje će imati odnosno kolika će mu biti rata svakog meseca. Svaka banka pravi neke svoje kalkulacije pod kojim daje kredit, i svakako Korisnik mora, pre uzimanja kredita da sagleda, koliki su troškovi oko toga?  Na taj način imaće realnu sliku da li će moći da vraća kredit tako da ima i dalje ima život dostojan čoveka, da li će mu se socijalni status promeniti (pad životnog standarda) i kako će kredit uticati na njegov život.

Kada banka odobri stambeni kredit, korisnik kredita, ima neke početne troškove tzv. Administrativne troškove obrade kredita. Ti troškovi su obično u nekom procentu i iznose oko 0,1% od iznosa kredita. Takođe, ukoliko Korisnik uzima i osiguranje i to je dodatni trošak koji je obično negde oko 0,5-2% od iznosa kredita. Opcija uzimanja i osiguranja nije obavezna. Ovo nisu jedni troškovi koje banka naplaćuje. Tu je još overa založne izjave, taksa za upis hipoteke i za upis u katastar. Ukoliko Banka ima još neke troškove, mora detaljno da predoči sve troškove Korisniku kredita. Okvirna cena troškova koje Korisnik kredita ima je oko 3-3,5% od iznosa kredita što bi u konrektnom slučaju bilo, da ako Korisnik uzima kredit za stan u iznosu od 30,000 eura (uz neko neko učešće), troškovi bi bili oko 1000 eura. To je nešto sto zavisi od Banke do banke, ali svakako prave i precizne informacije Korisnik kredita može dobiti direktnim odlaskom u banku i razgovoru sa Agentom za kredite

Svakako, na početku razmatanja opcije uzimanja stambenog kredita, kupac stana, bi trebalo da razmisli pa čak i da se posavetuje sa nekim stručnjakom oko toga - da li se isplati uopšte uzeti stambeni kredit ? Kada se kaže “da se posavetuje sa nekim stručnjakom” pod tim se ne misli da pita “drugara” koji je uzeo kredit pod nekim svojim uslovima, jer se tu nameće jako puno pitanja oko samih uslova uzimanja kredita i sve zavisi od situacije do situacije. Banke, imaju neku okvirnu ponudu za svakog, gde se tačno zna koji su neki opšti uslovi koje korisnik kredita treba da ispuni – od visine plate čija polovina mora biti veća od mesečne rate, godište korisnika kredita, radni staž i sl.

Danas mnoge banke nude stambene kredite pod različitim uslovima i za različite namene – za kupovinu ili renoviranje stana ili kuće. Ono sto je važno za budućeg korisnika kredita je da se dobro raspita oko svih uslova koja pruža banka, da bude upoznat sa svim svim troškovima koji ga čekaju (obrade kredita, kamatnih stopa i sl.). Naravno, korisnik kredita nije dužan da poznaje sve bankarske ili ekonomske termine, ali svakako ukoliko ima bilo kakve nedoumice oko stambenih kredita, svakako treba da pita službenika u banci ili angažuje neku Agenciju za nekretnine koja će mu pored redovne ponude stanova dati i najbolji pravni savet oko uzimanja stambenog kredita. Stambeni kredit je nešto što će “pratiti” korisnika kredita dugi niz godina po uzimanju kredita i tek otplatom poslednje rate, kupac može da kaže da ima svoj dom. Zato je važno da se dobro sagledaju svi parametri i činoci koji su deo stambenog kredita – kolika  je kamatna stopa, da li da se uzme kredit u dinarima ili eurima i sl. Sa druge strane, uzimalac kredita mora i da sagleda svoju realnu sliku po pitanju svoje platežne moći – što znači, koliko će mu uzimanje stambenog kredita izmeniti i uticati na njegov redovan život narednih nekoliko godina, koliku ratu može sebi da priušti a samim tim i koliki kredit da uzme. Ti parametri su veoma važni da korisnik kredita realno sagleda i to odmah na početku svoje potrage za “idealnim domom”.

Jedan od pokazatelja stanja u kome se nalazi tržište nekretnina u Srbiji se najbolje može videti kroz rast izdatih građevinskih dozvola u odnosu na prošlu godinu.  Svi statistčki pokazatelji pokazuju primetan rast izdatih dozvola i to čak za 15% u odnosu na period prošle godine. Svakako, razlog takvoj ekspanziji izdavanja građevinskih dozvola koje kreće od 2022 godine, jeste i ublažavanje svih epidemioloških mera koji su važili tokom  pandemije virusa COVID-19, ka i smanjivanje skoro svih restrikcija što je pokrenulo građevinsku industriju. Sa druge strane, i za vreme pandemije kada su bile mere strožije pa čak i za vreme lockdown-una, građevinska industrija je radila punom parom. Svi zaposleni u tom sektoru za to vreme su imali izdate dozvole za kretanje. Pod tim se misli na sve zaposlene koji učesvuju u samoj izgradnji objekta – projektanti, mašinci, majstori, radnici i ostalo pomoćno osoblje. Na taj način gradnja nije imala prekida, što je dobro jer se imalo u vidu da će pandemija u jednom trenutku stati i bilo je važno da se svi krajnji rokovi izgradnje ispoštuju. Ono što je 2022 godina donela, svakako jeste smanjenje epidemioloških mera ali ne i ukidanje (zvanično, epidemiološke mere su još uvek na snazi ali u blažoj formi), što je pokrenulo nove projekte u građevinarstvu što se i vidno odrazilo na rast broja izdatih dozvola.

Otkad su i zvanično počeli pripremni radovi prve metro linije (priprema terena na lokaciji Makiš), nameće se novo pitanje - da li će metro linije uticati na tržište nekretnina ? Prva metro linija je planirana da krene iz Makiša (Železnik) i da se završava na Karaburmi (oko 21 km i sa 21 stanicom). Svaka transportna mreža (na primer, nove autobuske linije) ima određeni uticaj na cenu nekretnina u oblasti gde se ta mreža uvodi odnosno gde će prolaziti. Međutim, postavlja se pitanje u kojoj meri je taj uticaj jer isplativost transportne mreže zavisi od mnogih faktora – cene prevoza, kakva je struktura stanovništva, broj prodatih karata i sl.

Beograd kao najveći grad sa nešto manje od 1.700.000 stanovnika (prema popisu stanovništva iz 2011. godine, Beograd ima 1.659.440 stanovnika), logično je da je tu i najveće tržište nekretnina ali sa druge strane i cene nekretnina u Beogradu su najveće u regionu. Međutim, postavlja se pitanje - da li su cene nekretnina u Beogradu precenjenje ili koliko su to realne cene ?

Odgovor je vrlo jednostavan: Da. Ovde i nije cilj da se postavlja pitanje - da li će cene nekretnina rasti nego u kojoj meri će to povećanje da bude, da li će da prati opšti rast cena, da li će da prati inflaciju i koliko će to poremetiti tržište nekretnina. Tržište kao i svako drugo tržište se vodi onom starom trgovačkom logikom “da nešto košta, onoliko koliko je neko spremna da plati”. Drugim rečima, svaka roba može da nađe svog kupca ukoliko se pravilno i realno pristupi prodaji. Cene nekretnina će svakako u nekom narednom period imati blagi rast, pogotovo stanovi u novogradnji koji su tek u fazu projektovanja i koji će morati da koriguju cene koje ulaze u predmer i predračun radova što će uticati na finalnu cenu za krajnjeg kupca. Sa ove tačke gledišta, teško je predvideti u procentima, koliko će iznositi to povećanje cena nekretnina ali je sigurno da ta cifra bar u procentima, neće biti jednocifrena.

Tržište nekretnina je usko vezano za oblast koja se bavi prodajom i proizvodnjom građevinskog materijala pa je vrlo važno da se paralelno sa kupoprodajom nekretnina prati i stanje u samoj građevinskoj industriji, tačnije u oblastima koja se bave proizvodnjom i prodajom građevinskog materijala. Svako ko se bavi stanogradnjom (projektovanje i izgradnja) itekako mora da razmišlja kakav je uticaj rasta cena građevinskog materijala na tržište nekretnina?

Tržište nekretnina u Srbiji poslednjih godina ima ekspanziju što se posebno može reći za Beograd (izgradnja Beograda na vodi kao i izgradnja nekoliko kondomijuma na Novom Beogradu i sl.). Naravno, i drugi veći gradovi poput Novog Sada, Niša ili Kragujevca beleže rast i ekspanziju kako u izgradnji tako i u prometu nekretnina. Tržište nekretnina je kao i svako drugo tržište – bazira se na jako puno kako spoljnih tako i unutrašnjih faktora i pokušava da se fludino prilagođava svakoj novonastalnoj situaciji. Upravo zbog mnogih spoljnih faktora (stanje u regionu, situacija sa uvozom, cene spoljnih inputa (energenti, građevinski materijali itd) i ovo tržište je svakako osetilo mnoga “spoljna dešava” pogotovo usled dešava u Ukrajini. Mnogi koji planiraju da kupe stan, uzmu stambeni kredit i sl., ali i mnoga pravna lica koja se bave nekretninama (građevinske firme, Agencije za nekretnine  i sl.), logično je da postave pitanje - Šta će se desiti sa tržištem nekretnina zbog situacije u Ukrajini ?

Tržište nekretnina, kao i svako drugo tržište, je veoma fluidno i pokušava da se prilagodi opštem stanju u društvu. Takođe, tržište nekretnina zavisi od mnogih drugih parametara kao i od spoljnih uticaja koji se javljaju u okruženju – uvoza (robe, energenata i građevinskog materijala), inflacije, opšte ekonomije u regionu i sl. Zbog toga, mnogi spoljni ali i unutrašnji efekti itetako se osećaju i na ovom tržištu. Tržište nekretnina je specifično i po tome jer i pored svih navedenih uticaja, u nekim periodima, deluje kao da nema nekih predvidivih pravila i zakona koji se javljaju kod tržišnih ekonomija. Na primer, kao što su mnogi na početku proglašenja pandemije COVID-a 19 (2020 godina), prvo pomislili kada se govori o tržištu nekretnina, da će cene stanova padati, da će potražnja biti manja i da je sad pravo vreme da se kupi stan, situacija je bila potpuno drugačija i pokazala upravo prethodnu tezu – da tržište nekretnina ima neku svoju “zakonsku logiku”, koja ponekad funckioniše potpuno suprotno od nekih ustaljenih poslovnih predviđanja koja važe u današnjim ekonomijama.

Ugovor je napisan dogovor dve strane i treba da bude sastavni deo svakog poslovnog odnosa pogotovo ako se između poslovnih strana realizuje i određena novčana transakcija. Ugovorom se definisu “sva pravila igre” i na taj način obe ugovorne strane znaju svoja prava ali i obaveze. Međutim, kada je u pitanju izdavanje stanova, danas vrlo često se dešava da zakupodavci ne prave nikakve ugovore sa budućim zakupcima. Problem nastaje kao i razlog izbegavanja pravljenja ugovora je taj što kada se ugovor izradi, to više nije obična saradnja, nego predstavlja i poslovnu saradnju, gde se dešava i određena transakcija novca, što znači da postoje i određeni porezi koji se plaćaju. Zakupodavac stana bi trebao da sagleda koliko mu se isplati da nekome izda svoju nekretninu bez ikakve ugovorne obaveze ili da vidi o kolikom porezu se radi da možda tu cenu “ugradi” u mesečni zakup, ali da kroz ugovor ipak ima neku vrstu pravne zaštite.

U poslednjih par godina, vrlo često se po oglasima za nekretnine u delu - IZDAVANJE NEKRETNINA, mogu se naći oglasi Izdavanje stanova na dan (tzv. stan na dan). Postavlja se pitanje, šta je isplativije za zakupodavca - Stan na dan ili mesečno izdavanje? Kao prvo, zakupodavci moraju biti realni i davati realnu cenu izdavanja (bilo kao mesečna i dnevna renta) prema stanju, uređenosti i lokaciji stana. Što znači, da se ne izdaje “super sređena garaža” ili da se ne predstavlja stan kao “deluks” gde se na prvi pogled vidi da stan uređen pre više decenija (stanje parketa, nameštaja, kuhinja, kupatilo itd.).

Zakupodavci stanova vrlo često, kada izdaju svoje nekretnine, navedu neke uslove koja treba da ispuni budući zakupac. Na primer: da je student, nepušač, bez porodice, da nema kućne ljubimce itd. Na taj način zakupodavac želi da kroz filtriranje kriterijuma kod zakupca koliko-toliko očuva svoju nekretninu u što bolje stanju, da ima što manje nepotrebnog ulaganja i da mu nekretnina što duže donosi mesečne prihode.

Mnogi kupci, posebno manjh stanova, oko 35-40 kvm, ukoliko ne planiraju tu da žive, te stanove izdaju za određeni mesečni iznos (rentu). Neko bi rekao da je to siguran biznis iz više razloga – 1) ako je nekretnina koja se izdaje u Beogradu, pored neke škole i fakulteta, uvek će biti studenata, 2) stan ne može niko “da ukrade”, to je imovina koja donosi novac i koja je uvek tu, 3) prilivi stižu svakog meseca i dobrodošli su u kućni budžet, 4) i kad izdavalac neće više da izdaje stan, opet mu ostaje nekretnina ako hoće da proda. Deluje kao da nema gubitka.

Ranijih godina, vrlo često su kupci dolazili u veoma nezgodnu situaciju da su im se prodavali stanovi koji su već prodati. Na svu sreću, danas taj procenat je jako mali u odnosu na ukupnu prodaju stanova i može se smatrati pojedinačnim slučajevima, ali svakako zavređuje da se spomene i da se naglasi kupcu kako da spreči i predvidi duplu prodaju stanova. Ranije su se ugovori overavali u sudovima koji nisu bili adekvatno umreženi i nije postojala neka jedinstvena baza nekretnina, pa je dolazilo je do tzv. Duple prodaje stanova gde su kupci u nekom trenutku shvatali da im je njihova nekretnina još nekom prodata.