Najnovije Informacije i Saveti u svetu Nekretnina

Kada se uzima stambeni ili bilo koji drugi kredit, banka vidi korisnika kredita kao dužnika. Kada se podnosi zahtev za odobravanje stambenog kredita, Banka proverava da li Korisnik ispunjava određene zahteve – visina plate, gde radi i koju ima poziciju u firmi, godište korisnika itd … Međutim, ponekad Banka može da zahteva i da Korisnik kredita, priloži podatke koji se tiču solidarnog dužnika. Šta je solidarni dužnik ? Ranije kada su se uzimali krediti postao je termin – žirant i to je mogao da bude svako. Kolega sa posla želi da uzme kredit, pita kolegu da mu bude žirant i banka uzme podatke od žiranta. Ukoliko se desi da Korisnik kredita ne vraća kredit, banka posle svih upozorenja i mehanizama pokušaja naplate, prelazi da potražuje od žiranta. Zato je bilo jako važno da ne bude baš svako žirant i bez obzira kakav odnos imate – kolega, komšija itd. Nije baš prijatno kada Vam banka javi da sad vi dugujete banci jer ste garantovali da će vaš kolega da vraća dug.

Nešto slično je i sad kod uzimanja stambenih kredita tačnije javlja se termin – solidarni dužnik. To je najčešće bračni drug koji predstavlja garanciju Banci da ukoliko se nešto desi Korisniku kredita, solidarni dužnik preuzima dug. Banka na taj način, želi da ima dodatne garancije da će joj kompletan iznos biti vraćen.

Solidarni dužnik, kako i samo ime kaže je lice koje se u neku ruku “pridružuje” dužniku koji je direktan Korisnik kredita odnosno nosilac kredita. To dosta podseća da raniji termin koji se javljao u tim situacijama, odnosno to je bio – žirant. Lice koje je garancija, da će Korisnik kredita vraćati kredit. Ukoliko se desi da se kredit ne vraća, dugovanja su prelazila na žiranta. Žiran je nekada mogao da bude svako – kolega sa posla, komšija, rođak ali svakako neko koga je banka isto proveravala da li je kreditno sposoban.

Kupci stanova kada krenu u potragu za kupovinom stana, kao prvo, krenu da gledaju oglase da vide tekuće ponude i svakako tu je savet da se angažuje Agencija za nekretnine koja će prema kriterimumima koje podnese  kupac, sigurno naći najoptimalnije rešenje. Kupac koji planira da kupi stan, tako što će uzeti stambeni kredit, sebi na početku postavlja pitanje - Šta prvo tražiti - stan ili stambeni kredit ?

U tim slučajevima, kupac ima nedoumice da li da traži stan i ako nađe neku povoljnu priliku, šta ukoliko se desi da mu banka ne odobri kredit za taj iznos? Kupac mora biti svestan da uzimanje kredita traži neke određene zahteve koji moraju da se ispune da bi mu banka odobrila kredit. Kao prvo, kupac mora da da učešće koje obično iznosi oko 20% od cene nekretnine, dok ostatak predstavlja visinu kredita. Tako da kupac mora biti svestan da pre potrage za stanom, prvo poseti banku, vidi da li ispunjava sve uslove za dobijanje stambenog kredita i ukoliko ispunjava, da tek onda krene u potragu za stanom, s tim što sada zna o kojoj sumi se radi.

Na primer, ukoliko ima za učešće od 20% koje iznosi od 12.000 eura, i ispunjava sve uslove da uzme kredit koji bi iznosio oko  48.000 eura, kupac može da krene u potragu za stanom čija bi cena bila oko 60.000 eura. Naravno, ukolio bi uspeo da uz dogovor sa prodavcem snizi cenu, to mu svakako ide u prilog i kod visine kredita, ali kao polaznu tački kod pretrage mora biti svestan da je njegov realni budžet 60,000 eura. Naravno, ukoliko naiđe na neku nekretninu koja ima neke dodatne prednosti  ali se radi o vrednosti koja prelazi predviđen budžet, na primer vrednost nekretnine je 67.000 eura, kupac bi trebao da ode do banke i da mu ponovo izračunaju kolika bi mu bila rata i naravno da li ispunjava uslove za kredit ukoliko se radi o drugom iznosu. Prostom proporcijom kupac može da predpostavi kolika bi mu bila rata ako je nekretnina 60.000 ili 67.000 eura ali se postavlja pitanje da li ga banka “vidi” kao platežno sposobnog da mu odobri veći kredit. U tim situacijama najbolje je odmah otići kod svog Agenta u Banci ili kod Agencije za nekretnine koji će dati najbolji savet.

Stambeni krediti koje banke odobravaju zavise od mnogih činilaca i zahteva, koje korisnik kredita mora da ispuni. Kao prvo, to je visina plate, radno mesto na kome zaposlen korisnik kredita starosna dob i dr. Banka u svim tim zahtevima pokušava da predvidi da li će Korisnik kredita uspešno vratiti kompletan kredit i zato želi, pre odoborenja, da dobro sagleda koliko je Korisnik kredita kako kaže – kreditno sposoban. Tu se postavlja pitanje za korisnika kredita a to je sa kojom minimalnom platom može da uzme stambeni kredit ?

To je važno da Korisnik kredita zna odmah na početku da bi imao realnu sliku o kom iznosu može da razmišlja kada planira da uzme stambeni kredit. Na taj način, i svoju potragu za stanom filtrira gde kao jedan od uslova kod kupovine, ima i okvirni iznos kredita koji može da uzme. Banke obično kao kriterijum koji se tiče platežne moći korisnika kredita, uzimaju jednostavnu matematiku a to je da prosečna mesečna rata, koju će Korisnik trebati da plaća, bude manja od 50% njegove neto zarade. Na taj način, neko i sa manjom platom, oko 350-400 eura, ukoliko želi da uzme stambeni kredit, teoretski može da podnese zahtev, ali naravno, i tim slučajevima radilo bi se o relativnom malim iznosima kredite i sa druge strane, lica sa manjim platama, pitanje je da li uopšte imaju i sredstva za učešće što je isto važan uslov za odobravanje stambenog kredita.

Uzimanje stambenog kredita podrazumeva da će Vaš život imati svaki mesec jedan dodatni “trošak” pored svih mesečnh troškova – komunalije, računi, gorivo itd … Pošto mnoge stvari u našim životima, ne možemo da predvidimo i pored svih kalkulacija, proračuna itd, život u sekundi može da nam se promeni. Naravno, čovek treba da uvek živi “punim plućima” i da se mnogo ne opterećuje negativnim mislima (šta bi bilo ako se desi … ), ali svakako i kad uzima stambeni kredit, svakako treba da misli i na neke situacije koje iz korena mogu da promene život. Banke u tom slučaju, često bude u paketima i Životno osiguranje uz stambeni kredit. Na taj način, Korisnik kredita pored stambenog kredita uzima i životno osiguranje. Banke u taj paket uključuju i razne opcije. Najčešća opcija je da Korisnik kredita, uz kredit uzme i osiguranje, gde mu je mesečna rata nešto veća ali ukoliko Korisnik kredita premine, ostali članovi porodice (bračni drug, deca) ne nasleđuju dug i osiguravajuća kuća banci dalje plaća ostatak kredita. Stambena jedinica za koju je uzet stambeni kredit, automatski prelazi u vlasništvo bračnog druga i time on nema više nikakve obaveze prema banci. Na taj način, uzimanjem  Životnog osiguranja uz stambeni kredit, Korisnik kredita obezbeđuje svoje najmilije od neželjenih situacija koji nastupaju ukoliko premine u periodu vraćanja kredita.

Životno osiguranje je postalo danas sastavni deo ponude kod skoro svih banaka sa određenim razlikama koje su više u nekim detaljima. Ali u suštitni, životno osiguranje funkcioniše kod svih isto. Naime, Korisnik životnog osiguranja svaki mesec, ili kvartalno (zavisi od ponude) plaća određenu sumu osiguravajućoj kući. Posle određenog vremena, 10, 15 ili 25 godina osiguravajuća kuća mu isplaćuje određenu sumu (tzv. zagarantovana suma uvećana za dobit u nekom procentu). Poenta životnog osiguranja jeste da se ono isplati i pre isteka i tu mnogo većoj sumi od zagarantovane, ukoliko nosilac osiguranja premine. Životno osiguranje predviđa naslednike kojima se isplaćuje premija u tim slučajevima. To je obično bračni drug, deca itd.  

Vrlo često se postavlja pitanje Da li uzeti stambeni kredit u dinarima ili u evrima? U poslednjih nekoliko godina, dinar je u odnosu na evro relativno stabilna valuta i već nekoliko godina nema rasta evra u odnosu na dinare. Prethodnih godina, tačnije u periodu velike ekonomske krize (2008 godina), problem skoka evra predstavljao je veliki problem kako za Banke tako i za korisnike kredita. Evro koji bude 60 dinara, već za nekoliko meseci naraste na 80 dinara za 1 euro. To se svakako oseti kod mesečnih rata gde je svaki mesec rata veća za kursnu razliku. Sada je nešto drugačija razlika, tačnije kurs dinara je relativno stabilan. Mnogi ekonomisti preporučuju jednostavnu formulu za određivanje da li uzeti stambeni kredit u dinarima ili u evrima a to je – u kojoj valuti primate platu takav kredit i uzmite.

Većina stambenih kredita koja se uzima je u evrima, dok korisnici kredita rade u firmama ili privatno i dobijaju platu u dinarima. Ukoliko uzimate kredit u dinarima, zna će se tačno kolika je vaša mesečna rata u dinarima i imaćete precizno koliko je to učešće u vašoj plati svakog meseca. Na taj način, možete da predvidite vaše mesečne troškove i imati uvid koliko vam ostaje za život posle isplaćene mesečne rate. Naravno, neka lica primaju platu u evrima (rad u stranim kompanijama, ambasadama itd) i dobijaju svoje plate u evrima ili nekoj drugoj valuti (na primer, u dolarima). Svakako, oni ako dobijaju platu u evrima i imaju mesečnu ratu u evrima i ne razmišljaju o kursnoj razlici nego jednostavno kolika je mesečna rata toliko odvajaju za ratu.

Učešće za stambeni kredit je novčani iznos koji Korisnik kredita daje kao ulog i time smanjuje svoj stambeni kredit. Ako Korisnik kredita planira da kupi stan ili poslovni prostor, na primer od 60.000 eura, Banke obično traže određeni iznos koji je obično 20% od ukupnog iznosa  kredita, što bi u ovom slučaju iznosilo 12.000 eura. Na taj način, Korisnik kredita bi mogao da uzme kredit od 48.000 eura. Postavlja se pitanje da li postoje i Stambeni krediti bez učešća ? Banke jako retko daju stambene kredite bez ikakvog učešća. To može da bude u slučajevima kada se Korisnik kredita pravno lice koje je uzimalo i ranije kredite za kupovinu mašina, materijala i ukoliko planira da kupi neki poslovni prostor, Banka svakako takvog Korisnika želi da zadrži da dalje uzima kredit kod njih. Međutim, kada je u pitanju fizičko lice, Banke jako retko daju stambene kredite bez ikakvog učešća.

Banci je potreban neki zalog koji ćete dati da bi Vam Banka dala ostatak koliko Vam treba za kupovinu. U tom slučaju, Banka Vam može odobriti stambeni kredit bez direktnog učešća u novčanom iznosu, ali ako Vi kao (fizčko lice) kupac posedujete dve nekretnine i da banka može na obe da stavi hipoteku. Banka jednostavno želi da se obezbedi. Ukoliko Vam da određeni iznos u dinarima ili evrima, a za uzvrat nije od vas dobila nikakav ulog (učešće), Banka želi da ima određene garancije ukoliko dođe do situacije da ne možete da vraćate kredit

Kada se uzima stambeni kredit, korisnik kredita mora da bude svestan da će biti dužnik jedan duži period (ako uzima stambeni kredit na primer na 25-30 godina). Zbog toga mora da bude svestan da će svaki mesec imati ratu koja će biti u nekom određenom iznosu koji zavisi od mnogih faktora – iznosa kredita, broj rata, iznos učešća. Banka na osnovu toga u ratu ukalkuliše i kamatnu stopu koja predstavlja plaćanje banci što Vam je “pozajmila novac”. Međutim kamatna stopa, kao “zarada” banke, može da bude problem jer se može vremenom menjati i to direktno utiče na visinu mesečne rate. Zato Korisnik kredita treba da razmotru opciju da li uzeti stambeni kredit sa fiksnom kamatnog stopom ?  i pod kojim uslovima Banke odobravaju takve kredite.

Ono što je karakteristično za stambene kredite sa fiksnom kamatnom stopom jer što su te stope procentualno veće od klasičnih kamatnih stopa i Korisnik kredita na taj način ima veću ratu ali sigurnu i nepromenljivu tokom celog perioda vraćanja kredita. Na taj način, ukoliko je korisniku kredita jako važno da zna da će sledećih 25 godina vraćati, na primer 357 eura svaki mesec ili ako je uzeo kredit u dinarima, i da to iznosi na primer,  42.527 dinara svaki mesec, da zna da je to njegov fiksni trošak svakog meseca.

Kao prvo pitanje, kod odabira paketa stambenog kredita koje banke danas nude, jeste – kolika je kamatna stopa na uzeti stambeni kredit. Kamatna stopa je procentualni iznos koji Korisnik kredita vraća banci odnosno to je cena za privremeno korišćenje određene količine novca. Ukratko rečeno - to je cena novca. Toliko košta to što ste uzeli novac od banke tačnije “pozajmili”. Možda zvuči čudno kako novac može da se kupuje ali svakako banka koja Vam je pozajmila novac u kompletu za kupovinu stana, “živi” i poslovno funkcioniše tako što tu uslugu naplaćuje. Svakako pre uzimanja kredita, Korisnik bi trebao da detaljno sagleda koliko iznosi trenutna kamatna stopa (banka bi trebala da mu detaljno izračuna po godinama). Ono što se u poslednje dešava na domaćem tržištu nekrentnina a posebno u bankarskom sektoru jeste rast kamatnih stopa za stambene kredite. Mnogi ekonomisti, rast kamatnih stopa vide kao rezultat tržišta koje se malko poremetilo usled pandemjije izazvane COVID-19, gde su se mnoga tržišta zatvorila, svetske berze su svakako imale velika previranja kao i opšti pad proizvodnje.

Kamatna stopa je možda najveći “teret” koji jedan stambeni kredit ima. Troškovi koji se pojavljuju na početku uzimanja kredita su administrativni i drugi troškovi i oni su jednokratni. Međutim kamatna stopa je nesto što “prati” kredit ceo period vraćanja jer se implementira u svaku mesečnu ratu.

Pre uzimanja stambenog kredita, korisnik kredita mora biti upoznat sa svim realnim troškovima koji ga čekaju kao i sa svim troškovima koje će imati odnosno kolika će mu biti rata svakog meseca. Svaka banka pravi neke svoje kalkulacije pod kojim daje kredit, i svakako Korisnik mora, pre uzimanja kredita da sagleda, koliki su troškovi oko toga?  Na taj način imaće realnu sliku da li će moći da vraća kredit tako da ima i dalje ima život dostojan čoveka, da li će mu se socijalni status promeniti (pad životnog standarda) i kako će kredit uticati na njegov život.

Kada banka odobri stambeni kredit, korisnik kredita, ima neke početne troškove tzv. Administrativne troškove obrade kredita. Ti troškovi su obično u nekom procentu i iznose oko 0,1% od iznosa kredita. Takođe, ukoliko Korisnik uzima i osiguranje i to je dodatni trošak koji je obično negde oko 0,5-2% od iznosa kredita. Opcija uzimanja i osiguranja nije obavezna. Ovo nisu jedni troškovi koje banka naplaćuje. Tu je još overa založne izjave, taksa za upis hipoteke i za upis u katastar. Ukoliko Banka ima još neke troškove, mora detaljno da predoči sve troškove Korisniku kredita. Okvirna cena troškova koje Korisnik kredita ima je oko 3-3,5% od iznosa kredita što bi u konrektnom slučaju bilo, da ako Korisnik uzima kredit za stan u iznosu od 30,000 eura (uz neko neko učešće), troškovi bi bili oko 1000 eura. To je nešto sto zavisi od Banke do banke, ali svakako prave i precizne informacije Korisnik kredita može dobiti direktnim odlaskom u banku i razgovoru sa Agentom za kredite

Svakako, na početku razmatanja opcije uzimanja stambenog kredita, kupac stana, bi trebalo da razmisli pa čak i da se posavetuje sa nekim stručnjakom oko toga - da li se isplati uopšte uzeti stambeni kredit ? Kada se kaže “da se posavetuje sa nekim stručnjakom” pod tim se ne misli da pita “drugara” koji je uzeo kredit pod nekim svojim uslovima, jer se tu nameće jako puno pitanja oko samih uslova uzimanja kredita i sve zavisi od situacije do situacije. Banke, imaju neku okvirnu ponudu za svakog, gde se tačno zna koji su neki opšti uslovi koje korisnik kredita treba da ispuni – od visine plate čija polovina mora biti veća od mesečne rate, godište korisnika kredita, radni staž i sl.

Danas mnoge banke nude stambene kredite pod različitim uslovima i za različite namene – za kupovinu ili renoviranje stana ili kuće. Ono sto je važno za budućeg korisnika kredita je da se dobro raspita oko svih uslova koja pruža banka, da bude upoznat sa svim svim troškovima koji ga čekaju (obrade kredita, kamatnih stopa i sl.). Naravno, korisnik kredita nije dužan da poznaje sve bankarske ili ekonomske termine, ali svakako ukoliko ima bilo kakve nedoumice oko stambenih kredita, svakako treba da pita službenika u banci ili angažuje neku Agenciju za nekretnine koja će mu pored redovne ponude stanova dati i najbolji pravni savet oko uzimanja stambenog kredita. Stambeni kredit je nešto što će “pratiti” korisnika kredita dugi niz godina po uzimanju kredita i tek otplatom poslednje rate, kupac može da kaže da ima svoj dom. Zato je važno da se dobro sagledaju svi parametri i činoci koji su deo stambenog kredita – kolika  je kamatna stopa, da li da se uzme kredit u dinarima ili eurima i sl. Sa druge strane, uzimalac kredita mora i da sagleda svoju realnu sliku po pitanju svoje platežne moći – što znači, koliko će mu uzimanje stambenog kredita izmeniti i uticati na njegov redovan život narednih nekoliko godina, koliku ratu može sebi da priušti a samim tim i koliki kredit da uzme. Ti parametri su veoma važni da korisnik kredita realno sagleda i to odmah na početku svoje potrage za “idealnim domom”.

Jedan od pokazatelja stanja u kome se nalazi tržište nekretnina u Srbiji se najbolje može videti kroz rast izdatih građevinskih dozvola u odnosu na prošlu godinu.  Svi statistčki pokazatelji pokazuju primetan rast izdatih dozvola i to čak za 15% u odnosu na period prošle godine. Svakako, razlog takvoj ekspanziji izdavanja građevinskih dozvola koje kreće od 2022 godine, jeste i ublažavanje svih epidemioloških mera koji su važili tokom  pandemije virusa COVID-19, ka i smanjivanje skoro svih restrikcija što je pokrenulo građevinsku industriju. Sa druge strane, i za vreme pandemije kada su bile mere strožije pa čak i za vreme lockdown-una, građevinska industrija je radila punom parom. Svi zaposleni u tom sektoru za to vreme su imali izdate dozvole za kretanje. Pod tim se misli na sve zaposlene koji učesvuju u samoj izgradnji objekta – projektanti, mašinci, majstori, radnici i ostalo pomoćno osoblje. Na taj način gradnja nije imala prekida, što je dobro jer se imalo u vidu da će pandemija u jednom trenutku stati i bilo je važno da se svi krajnji rokovi izgradnje ispoštuju. Ono što je 2022 godina donela, svakako jeste smanjenje epidemioloških mera ali ne i ukidanje (zvanično, epidemiološke mere su još uvek na snazi ali u blažoj formi), što je pokrenulo nove projekte u građevinarstvu što se i vidno odrazilo na rast broja izdatih dozvola.

Otkad su i zvanično počeli pripremni radovi prve metro linije (priprema terena na lokaciji Makiš), nameće se novo pitanje - da li će metro linije uticati na tržište nekretnina ? Prva metro linija je planirana da krene iz Makiša (Železnik) i da se završava na Karaburmi (oko 21 km i sa 21 stanicom). Svaka transportna mreža (na primer, nove autobuske linije) ima određeni uticaj na cenu nekretnina u oblasti gde se ta mreža uvodi odnosno gde će prolaziti. Međutim, postavlja se pitanje u kojoj meri je taj uticaj jer isplativost transportne mreže zavisi od mnogih faktora – cene prevoza, kakva je struktura stanovništva, broj prodatih karata i sl.

Beograd kao najveći grad sa nešto manje od 1.700.000 stanovnika (prema popisu stanovništva iz 2011. godine, Beograd ima 1.659.440 stanovnika), logično je da je tu i najveće tržište nekretnina ali sa druge strane i cene nekretnina u Beogradu su najveće u regionu. Međutim, postavlja se pitanje - da li su cene nekretnina u Beogradu precenjenje ili koliko su to realne cene ?

Odgovor je vrlo jednostavan: Da. Ovde i nije cilj da se postavlja pitanje - da li će cene nekretnina rasti nego u kojoj meri će to povećanje da bude, da li će da prati opšti rast cena, da li će da prati inflaciju i koliko će to poremetiti tržište nekretnina. Tržište kao i svako drugo tržište se vodi onom starom trgovačkom logikom “da nešto košta, onoliko koliko je neko spremna da plati”. Drugim rečima, svaka roba može da nađe svog kupca ukoliko se pravilno i realno pristupi prodaji. Cene nekretnina će svakako u nekom narednom period imati blagi rast, pogotovo stanovi u novogradnji koji su tek u fazu projektovanja i koji će morati da koriguju cene koje ulaze u predmer i predračun radova što će uticati na finalnu cenu za krajnjeg kupca. Sa ove tačke gledišta, teško je predvideti u procentima, koliko će iznositi to povećanje cena nekretnina ali je sigurno da ta cifra bar u procentima, neće biti jednocifrena.