Najnovije Informacije i Saveti u svetu Nekretnina

Saveti za prodaju stana: kako privući potencijalne kupce i povećati vrednost stana?

Prodaja stana može biti stresna i zahtevna, ali sa odgovarajućim savetima i strategijama možete privući potencijalne kupce i povećati vrednost svog stana.

Referentna kamatna stopa je kamatna stopa koja se koristi kao referenca za druge kamatne stope u tržištu.

Сербия и особенно Белград становятся все более востребованным местом для жизни иностранцев, планирующих купить или арендовать квартиру. Из-за сложившейся ситуации в Украине все больше россиян приезжают сюда для покупки или аренды квартиры. Когда вы иностранец, процедуры, которые следуют при покупке или аренде квартиры, требуют присутствия профессионалов, и под этим подразумевается наем Агентств недвижимости, которые с их экспертными советами и юридической поддержкой обеспечат вам очень быструю покупку или аренду желаемой квартиры. Определившись за наше агентство, вы избегаете всех нежелательных действий, которые могут возникнуть в процессе покупки или аренды квартиры (например, покупка уже проданной квартиры, необходимая документация, а также устранение всех препятствий, связанных с незнанием языка). Полный процесс покупки и аренды недвижимости состоит из нескольких этапов, и Агентство всегда рядом, чтобы помочь вам на каждом этапе и дать конкретные рекомендации.

Srbija, a posebno Beograd postaje sve traženije mesto za život stranaca koji planiraju da kupe ili zakupe stan. Zbog aktuelne situacije u Ukrajini sve više Rusa dolazi ovde za kupovinu ili zakup stana. Kada ste stranac, procedure koje slede kod kupovine ili zakupa stana, zahtevaju prisustvo profesionalaca a pod tim se podrazumeva angažovanje Agencija za nekretnine koja će vam svojim stručnim savetima i pravnim timom obezbediti da vrlo brzo kupite ili zakupite željeni stan. Angažovanjem naše Agencije izbegavate sve neželjene aktivnosti koje mogu da se pojave u procesu kupovine ili zakupa stana (na primer, kupovina već prodatog stana, potrebna dokumentacija kao i rešavanje svih prepreka oko nepoznavanja jezika). Kompletan proces kupovine i zakupa  nekrentina ima nekoliko koraka i Agencija je tu uvek da Vam za svaki korak pomogne i da određene smernice

Tržište nekretnina “oseća sve potrese” koje se javljaju u jednom društvu. Bilo da se radi o rastu cena energenata, inflacije, raznim spoljim faktorima (ratovi, pandemije i sl.) sve se to  manifestuje na različite načine i na ovu vrstu tržišta. To može imati uticaj, na primer na: rast ili pad cena nekretnina, rast ili pad broja kupoprodajnih ugovora, periodični rast ili pad prodaje određenog tipa nekretnine ili čak samo rast prodaje nekretnina u određenim naseljima ili gradovima. Tabele i grafikoni u nastavku, preuzete od strane Republičkog geodetskog zavoda, kroz precizne numeričke parametre daju nam analizu o stanju tržišta za određeni perod.

Kada se uporedi 2021 godina sa 2022 godinom, odnosno kada se uporede njihovi kvartali, kao prva činjenica je ta da je 2021 godina još uvek bila godina pandemije COVID-a 19 (mnoge mere su jos bile na snazi, kretanje ljudi i kapitala je bilo ograničeno) dok je početak 2022 godine obeležila situacija u Ukrajini. Svakako oba događaja su uticala na tržište nekretnina mada situacija u Ukrajini još uvek nije u potpunosti uticala na ovu vrstu tržišta. Svakako se primećuje određeni rast nekih brojki u II kvartalu 2022 godine. Kao primer, navešćemo da je broj kupoprodajnih ugovora u drugom kvartalu 2022. godine za 1% viši (35.939) nego u drugom kvartalu 2021. godine (Tabela 1). Popuštanje svih zdravstvenih mera koje je sledilo u 2022 godini (lakše kretanje ljudi i kapitala) svakako je dalo mali pomak i na ovom tržištu.

Iako je to još uvek jedno veliko gradilište, neki delovi naselja su završeni i stanari u Beogradu na vodi koji su svojevremeno kupili stanove već su se uselili. Ono što je primetno u poslednjih par meseci da su cene nekretnina u Beogradu na vodi skočile za nekih 10-11%.

Bez obzira što renoviranje stana iziskuje određenu količinu novca ali i potrošnog vremena i energije, svako bi trebalo da u nekim određenim periodima bar delimično uredi neke izmene u svom stanu. Istraživaja pokazuju da skoro 50% svog života provodimo u stanu pa zato treba sagledati sve činjenice zašto je vazno da enterijer bude skladno uređen ? Mi možda ne možemo da uredimo okolinu u kojoj živimo, možda ne možemo proširimo parking u svojoj ulici ili smanjimo buku od saobraćaja ali onda bar svoj kutak da uredimo koliko možemo prema svojoj meri. Jako je važno da sredina gde provodimo pola života bude koliko-toliko skladna a pod tim se ne podrazumeva da se kupi skupi italijanski nameštaj ili skupe keramičke pločice. Stan može biti skladno uređen i prijatno mesto za život i sa mnogo jeftinijim stvarima ukoliko se skladno uređene.

Enterijer – renoviranje, troškovi oko renoviranja, angažovaje majstora

Renoviranje stana ili kuće je posao koji smo svi mi u jednom trenutku imali prilike da iskusimo, bilo da se radi o običnom krečenju na svakih 5 godina, menjanju parketa ili ako se radi o većim zahvatima kao što su razna pregrađivanja ili renoviranja kupatila ili kupatila. Bez obzira što angažujete majstore, svako renoviranje je posao koji iziskuje ne samo energije nego i veća novčana sredstva.

Sve vreme se ovde bavimo stambenim kreditima. Međutim, danas u ponudama banaka možete videti oglase tipa - Stambeni kredit za renoviranje stana. To znači, da banke daju kredite u mnogo manjim iznosima od stambenih kredita su namenjeni za određena renoviranja u stanu – pregrađivanje, kompletno renoviranje kupatila, postavljanje parketa itd. Naravno, niko ne želi da se zadužuje kod banke da bi nešto renovirao za 1000 eura u svom stanu (na primer, krečenje stana od 75 kvm ili ugradnja plakara) jer je to iznos koji bi mogao i da uštedi za jedan određeni period. Ukoliko su renoviranja malo većeg obima, na primer od 3.000-5.000 eura (više većih intervencija  stanu) onda banka može biti dobro rešenje.

Kao prvo, iznosi su mnogo manji, periodi vraćanja su oko 5-7 godina što u odnosu na 25-30 godina za stambene kredite mnogo kraći period i korisnk kredita je mnogo kraće dužnik. Vrlo često, lica koja imaju manje nekretnine koje su dobili nasleđivanjem, uzmaju kredit da kompletno srede stan koji će da izdaju, a sama mesečna renta od izdatog stana, vraća uzeti kredit. Na taj način, korisnik kredita postaje Zakupac i organizuje sebi posao tako – “da mu se kredit sam vraća”. Naravno, tu korisnk kredita treba da realno sagleda sve parametre – koliki kredit planira da uzme i kako misli da renovira stan jer će mu to kasnije odrediti cenu zakupa. Drugim rečima, da sagleda isplativost uzimanja kredita za renoviranje i isplativost renoviranja u odnosu na buduću cenu rente kada bude taj renoviran stan izdavao.

Kada neko uzima stambeni ili bilo koji drugi kredit (za renoviranje, kupovinu kola itd), uzima sa ciljem da reši neki svoj probem. Na žalost, jako puno situacija u životu u trenutku izmeni neki dosadašnji stil života i niko od nas nije spreman na bilo kakave promene tog tipa. Kada Korisnik kredita podnosi zahtev za odobrenje kredita, banka radi sve provere ispunjenosti uslova za dobijanje kredita i svakako kada krene da se plaćaju mesečne rate, banka vrlo revnosno prati dinamiku vraćanja mesečnih rata. Međutim, život nema pravila i u svakom trenutku svako od nas može se naći i situaciji da nije u staju da vraća kredit – gubitak posla, bolest itd. Postavlja se pitanje - koje su posledice neplaćanja rate stambenog kredita?

Kao prvo, banka kod vraćanja stambenog kredita, uvek ima određenu vremensku rezervu ukoliko ima kašnjenja kod vraćanja. Naravno, preko poruka na mobilni ili na email banka, obaveštava korisnika kredita da treba da reguliše ratu u određenom iznosu. Pojedine banke tolerišu čak i više meseci ukoliko Korisnik kredita ne plaća rate, i svim sredstvima komunikacije (mobilni, slanjem sms poruka, slanjem emaila itd.) šalju obaveštenja korisniku kredita o kašnjenju sa plaćanjem rata. Međutim posle nekog vremena, banka je prinuđena da pokrene neke druge pravne mehanizme. 

Kada se uzima stambeni ili bilo koji drugi kredit, banka vidi korisnika kredita kao dužnika. Kada se podnosi zahtev za odobravanje stambenog kredita, Banka proverava da li Korisnik ispunjava određene zahteve – visina plate, gde radi i koju ima poziciju u firmi, godište korisnika itd … Međutim, ponekad Banka može da zahteva i da Korisnik kredita, priloži podatke koji se tiču solidarnog dužnika. Šta je solidarni dužnik ? Ranije kada su se uzimali krediti postao je termin – žirant i to je mogao da bude svako. Kolega sa posla želi da uzme kredit, pita kolegu da mu bude žirant i banka uzme podatke od žiranta. Ukoliko se desi da Korisnik kredita ne vraća kredit, banka posle svih upozorenja i mehanizama pokušaja naplate, prelazi da potražuje od žiranta. Zato je bilo jako važno da ne bude baš svako žirant i bez obzira kakav odnos imate – kolega, komšija itd. Nije baš prijatno kada Vam banka javi da sad vi dugujete banci jer ste garantovali da će vaš kolega da vraća dug.

Nešto slično je i sad kod uzimanja stambenih kredita tačnije javlja se termin – solidarni dužnik. To je najčešće bračni drug koji predstavlja garanciju Banci da ukoliko se nešto desi Korisniku kredita, solidarni dužnik preuzima dug. Banka na taj način, želi da ima dodatne garancije da će joj kompletan iznos biti vraćen.

Solidarni dužnik, kako i samo ime kaže je lice koje se u neku ruku “pridružuje” dužniku koji je direktan Korisnik kredita odnosno nosilac kredita. To dosta podseća da raniji termin koji se javljao u tim situacijama, odnosno to je bio – žirant. Lice koje je garancija, da će Korisnik kredita vraćati kredit. Ukoliko se desi da se kredit ne vraća, dugovanja su prelazila na žiranta. Žiran je nekada mogao da bude svako – kolega sa posla, komšija, rođak ali svakako neko koga je banka isto proveravala da li je kreditno sposoban.

Kupci stanova kada krenu u potragu za kupovinom stana, kao prvo, krenu da gledaju oglase da vide tekuće ponude i svakako tu je savet da se angažuje Agencija za nekretnine koja će prema kriterimumima koje podnese  kupac, sigurno naći najoptimalnije rešenje. Kupac koji planira da kupi stan, tako što će uzeti stambeni kredit, sebi na početku postavlja pitanje - Šta prvo tražiti - stan ili stambeni kredit ?

U tim slučajevima, kupac ima nedoumice da li da traži stan i ako nađe neku povoljnu priliku, šta ukoliko se desi da mu banka ne odobri kredit za taj iznos? Kupac mora biti svestan da uzimanje kredita traži neke određene zahteve koji moraju da se ispune da bi mu banka odobrila kredit. Kao prvo, kupac mora da da učešće koje obično iznosi oko 20% od cene nekretnine, dok ostatak predstavlja visinu kredita. Tako da kupac mora biti svestan da pre potrage za stanom, prvo poseti banku, vidi da li ispunjava sve uslove za dobijanje stambenog kredita i ukoliko ispunjava, da tek onda krene u potragu za stanom, s tim što sada zna o kojoj sumi se radi.

Na primer, ukoliko ima za učešće od 20% koje iznosi od 12.000 eura, i ispunjava sve uslove da uzme kredit koji bi iznosio oko  48.000 eura, kupac može da krene u potragu za stanom čija bi cena bila oko 60.000 eura. Naravno, ukolio bi uspeo da uz dogovor sa prodavcem snizi cenu, to mu svakako ide u prilog i kod visine kredita, ali kao polaznu tački kod pretrage mora biti svestan da je njegov realni budžet 60,000 eura. Naravno, ukoliko naiđe na neku nekretninu koja ima neke dodatne prednosti  ali se radi o vrednosti koja prelazi predviđen budžet, na primer vrednost nekretnine je 67.000 eura, kupac bi trebao da ode do banke i da mu ponovo izračunaju kolika bi mu bila rata i naravno da li ispunjava uslove za kredit ukoliko se radi o drugom iznosu. Prostom proporcijom kupac može da predpostavi kolika bi mu bila rata ako je nekretnina 60.000 ili 67.000 eura ali se postavlja pitanje da li ga banka “vidi” kao platežno sposobnog da mu odobri veći kredit. U tim situacijama najbolje je odmah otići kod svog Agenta u Banci ili kod Agencije za nekretnine koji će dati najbolji savet.

Uzimanje stambenog kredita podrazumeva da će Vaš život imati svaki mesec jedan dodatni “trošak” pored svih mesečnh troškova – komunalije, računi, gorivo itd … Pošto mnoge stvari u našim životima, ne možemo da predvidimo i pored svih kalkulacija, proračuna itd, život u sekundi može da nam se promeni. Naravno, čovek treba da uvek živi “punim plućima” i da se mnogo ne opterećuje negativnim mislima (šta bi bilo ako se desi … ), ali svakako i kad uzima stambeni kredit, svakako treba da misli i na neke situacije koje iz korena mogu da promene život. Banke u tom slučaju, često bude u paketima i Životno osiguranje uz stambeni kredit. Na taj način, Korisnik kredita pored stambenog kredita uzima i životno osiguranje. Banke u taj paket uključuju i razne opcije. Najčešća opcija je da Korisnik kredita, uz kredit uzme i osiguranje, gde mu je mesečna rata nešto veća ali ukoliko Korisnik kredita premine, ostali članovi porodice (bračni drug, deca) ne nasleđuju dug i osiguravajuća kuća banci dalje plaća ostatak kredita. Stambena jedinica za koju je uzet stambeni kredit, automatski prelazi u vlasništvo bračnog druga i time on nema više nikakve obaveze prema banci. Na taj način, uzimanjem  Životnog osiguranja uz stambeni kredit, Korisnik kredita obezbeđuje svoje najmilije od neželjenih situacija koji nastupaju ukoliko premine u periodu vraćanja kredita.

Životno osiguranje je postalo danas sastavni deo ponude kod skoro svih banaka sa određenim razlikama koje su više u nekim detaljima. Ali u suštitni, životno osiguranje funkcioniše kod svih isto. Naime, Korisnik životnog osiguranja svaki mesec, ili kvartalno (zavisi od ponude) plaća određenu sumu osiguravajućoj kući. Posle određenog vremena, 10, 15 ili 25 godina osiguravajuća kuća mu isplaćuje određenu sumu (tzv. zagarantovana suma uvećana za dobit u nekom procentu). Poenta životnog osiguranja jeste da se ono isplati i pre isteka i tu mnogo većoj sumi od zagarantovane, ukoliko nosilac osiguranja premine. Životno osiguranje predviđa naslednike kojima se isplaćuje premija u tim slučajevima. To je obično bračni drug, deca itd.  

Vrlo često se postavlja pitanje Da li uzeti stambeni kredit u dinarima ili u evrima? U poslednjih nekoliko godina, dinar je u odnosu na evro relativno stabilna valuta i već nekoliko godina nema rasta evra u odnosu na dinare. Prethodnih godina, tačnije u periodu velike ekonomske krize (2008 godina), problem skoka evra predstavljao je veliki problem kako za Banke tako i za korisnike kredita. Evro koji bude 60 dinara, već za nekoliko meseci naraste na 80 dinara za 1 euro. To se svakako oseti kod mesečnih rata gde je svaki mesec rata veća za kursnu razliku. Sada je nešto drugačija razlika, tačnije kurs dinara je relativno stabilan. Mnogi ekonomisti preporučuju jednostavnu formulu za određivanje da li uzeti stambeni kredit u dinarima ili u evrima a to je – u kojoj valuti primate platu takav kredit i uzmite.

Većina stambenih kredita koja se uzima je u evrima, dok korisnici kredita rade u firmama ili privatno i dobijaju platu u dinarima. Ukoliko uzimate kredit u dinarima, zna će se tačno kolika je vaša mesečna rata u dinarima i imaćete precizno koliko je to učešće u vašoj plati svakog meseca. Na taj način, možete da predvidite vaše mesečne troškove i imati uvid koliko vam ostaje za život posle isplaćene mesečne rate. Naravno, neka lica primaju platu u evrima (rad u stranim kompanijama, ambasadama itd) i dobijaju svoje plate u evrima ili nekoj drugoj valuti (na primer, u dolarima). Svakako, oni ako dobijaju platu u evrima i imaju mesečnu ratu u evrima i ne razmišljaju o kursnoj razlici nego jednostavno kolika je mesečna rata toliko odvajaju za ratu.