Šta će se desiti sa tržištem nekretnina zbog situacije u Ukrajini ?

Tržište nekretnina u Srbiji poslednjih godina ima ekspanziju što se posebno može reći za Beograd (izgradnja Beograda na vodi kao i izgradnja nekoliko kondomijuma na Novom Beogradu i sl.). Naravno, i drugi veći gradovi poput Novog Sada, Niša ili Kragujevca beleže rast i ekspanziju kako u izgradnji tako i u prometu nekretnina. Tržište nekretnina je kao i svako drugo tržište – bazira se na jako puno kako spoljnih tako i unutrašnjih faktora i pokušava da se fludino prilagođava svakoj novonastalnoj situaciji. Upravo zbog mnogih spoljnih faktora (stanje u regionu, situacija sa uvozom, cene spoljnih inputa (energenti, građevinski materijali itd) i ovo tržište je svakako osetilo mnoga “spoljna dešava” pogotovo usled dešava u Ukrajini. Mnogi koji planiraju da kupe stan, uzmu stambeni kredit i sl., ali i mnoga pravna lica koja se bave nekretninama (građevinske firme, Agencije za nekretnine  i sl.), logično je da postave pitanje - Šta će se desiti sa tržištem nekretnina zbog situacije u Ukrajini ?

Cilj ovog teksta nije da objašnjava i daje neke zaključke i teze oko same situacije u Ukrajini koji se tiču geopolitičkih pitanja – da li je to rat, agresija, vojna intervencija i nešto drugo. Time neka se bave politički analitičari, politikolozi i sl. Ovde je cilj da konstatuju neka dešavanja u poslednje vreme (dolazak velikog broja Rusa i Ukrajinaca u Srbiju, povećanja potražnja za stanovima (bilo da je kupovina ili izdavanje) i to na teritoriji cele Srbije i kako će to uticati na tržište nekretnina. 

Takođe, od početka 2022 godine, primećuje se enormni rast cena građevinskog materijala (u proseku oko  30%) na koji proizvođači, prodavci i uvoznici ukazuju da je direktna posledica skoka energenata, izmena cena na svetskim tržištima (cena bakra, čelika, aluminijuma) i sl. To će svakako uticati i na cene stanova koji planiraju da se grade.

Na početku pandemije virusa COVID-19, cene stanova su u jednom trenutku počele da stagniraju pa čak i da padaju, pogotovo kada su mnoge države počele da se zatvaraju a time i tržišta. U medijima su počeli da se pojavljuju mnogi tekstovi koji su naglašavali da je sad pravo vreme za kupovinu nekretnina. Međutim, kako je pandemija COVID-19 jenjavala i kako se mere popuštale tako se promenila i situacija na tržištu nekretnina. Ono što je svakako izazvalo prvi “udar” jeste novonastala situacija u Ukrajini koja je svakako “okrenula” svet za 180 stepeni. Blagi rast cena građevinskog materijala a samim tim i cena nekretnina koji je počeo jenjavanjem pandemije (početak 2022), naglo je skočio situacijom u Ukrajini. Cene nekretnina se skočile kao i cene građevinskog materijala.

Ono što je važno napomenuti, a naravno potrebno je da bude i dokumentovano podacima relevatnih institucija (Republički geodetski zavod – tabela u prilogu), a to je da u periodu od poslednjih 6 meseci nije bilo pada u prometu nekretnina. Odnosno, poslednji IV kvartal 2021 i prvi kvartal 2022 imali su približno isti broj broj registrovanih ugovora. Kraj godine  uvek beleži pad zbog predstojećih praznika u odnosu na ostale kvartale, ali svakako mala razlika u brojevima pokazuje da pada u prometu nema. Tabela u nastavku daje sumirane registrovane ugovore za neke opštine u Beogradu.

                                                        Izvor: Republički geodestki zavod

Takođe, ono sto je veoma indikativno, situacija u Ukrajini nije samo pokrenula neka tržišna pomeranja robe i kapitala nego je počela migracija ljudstva pa se tako u medijiima pojavila informacija da se Srbiju doseljava veliki broj Rusa i Ukrajinaca. Cene nekretnina koji se izdaju se kreću i preko 500 eura za stan koji je ranije koštao na primer oko 400-450 eura. Čak su se neke informacije pojavile u medijima da se bez problema i veoma brzo izdaju nekretnine velike kvadrature za preko 1000 eura. Ovaj trend nije samo karakteristčan samo za Beograd – ovakva migracija se detekuje i u Novom Sadu, Nišu i nekim drugim manjim gradovima. Naravno, migracija je oduvek bila ka većim centrima gde je veće tržište, ne samo nekretnina nego i kapitala, i logično je da ljudi tu najviše vide neku svoju šansu za neki novi život. Ova situacija je dosta slična, mada su tada bili drugi razlozi, kada je veliki broj Rusa kupovao nekretnine i zemljišta po Crnoj Gori (pogotovo na primorju) gde su nekad cene nekih objekata pa čak i samih zemljišta bile enormne i mnogostruko veće od realnih tržišnih cena. Naravno, kao i svaki trend i to je u jednom trenutku stalo, međutim situacija u Ukrajini je na žalost nešto sasvim drugo jer sva dešavanja koja za sobom imaju ljudske žrtve i velike materijalnu štetu, veoma utiču na region Evrope ali i na ceo svet.

Kao zaključak, može se predvideti sa sigurnošću da će cene na tržištu nekretnina da se povećavaju i to ne samo dolaskom stranih državljanja iz tih područja, nego i porastom cena energenata i građevinskog materijala iz uvoza. Možda se na osnovu prvog kvartala ove godine, ne može precizno odrediti okvirni opseg povećavanja cena nekretnina na tržištu u budućnosti ali svakako povećanje je izvesno.