Najnovije Informacije i Saveti u svetu Nekretnina

Tržište nekretnina u Srbiji poslednjih godina ima ekspanziju što se posebno može reći za Beograd (izgradnja Beograda na vodi kao i izgradnja nekoliko kondomijuma na Novom Beogradu i sl.). Naravno, i drugi veći gradovi poput Novog Sada, Niša ili Kragujevca beleže rast i ekspanziju kako u izgradnji tako i u prometu nekretnina. Tržište nekretnina je kao i svako drugo tržište – bazira se na jako puno kako spoljnih tako i unutrašnjih faktora i pokušava da se fludino prilagođava svakoj novonastalnoj situaciji. Upravo zbog mnogih spoljnih faktora (stanje u regionu, situacija sa uvozom, cene spoljnih inputa (energenti, građevinski materijali itd) i ovo tržište je svakako osetilo mnoga “spoljna dešava” pogotovo usled dešava u Ukrajini. Mnogi koji planiraju da kupe stan, uzmu stambeni kredit i sl., ali i mnoga pravna lica koja se bave nekretninama (građevinske firme, Agencije za nekretnine  i sl.), logično je da postave pitanje - Šta će se desiti sa tržištem nekretnina zbog situacije u Ukrajini ?

Tržište nekretnina, kao i svako drugo tržište, je veoma fluidno i pokušava da se prilagodi opštem stanju u društvu. Takođe, tržište nekretnina zavisi od mnogih drugih parametara kao i od spoljnih uticaja koji se javljaju u okruženju – uvoza (robe, energenata i građevinskog materijala), inflacije, opšte ekonomije u regionu i sl. Zbog toga, mnogi spoljni ali i unutrašnji efekti itetako se osećaju i na ovom tržištu. Tržište nekretnina je specifično i po tome jer i pored svih navedenih uticaja, u nekim periodima, deluje kao da nema nekih predvidivih pravila i zakona koji se javljaju kod tržišnih ekonomija. Na primer, kao što su mnogi na početku proglašenja pandemije COVID-a 19 (2020 godina), prvo pomislili kada se govori o tržištu nekretnina, da će cene stanova padati, da će potražnja biti manja i da je sad pravo vreme da se kupi stan, situacija je bila potpuno drugačija i pokazala upravo prethodnu tezu – da tržište nekretnina ima neku svoju “zakonsku logiku”, koja ponekad funckioniše potpuno suprotno od nekih ustaljenih poslovnih predviđanja koja važe u današnjim ekonomijama.

Ugovor je napisan dogovor dve strane i treba da bude sastavni deo svakog poslovnog odnosa pogotovo ako se između poslovnih strana realizuje i određena novčana transakcija. Ugovorom se definisu “sva pravila igre” i na taj način obe ugovorne strane znaju svoja prava ali i obaveze. Međutim, kada je u pitanju izdavanje stanova, danas vrlo često se dešava da zakupodavci ne prave nikakve ugovore sa budućim zakupcima. Problem nastaje kao i razlog izbegavanja pravljenja ugovora je taj što kada se ugovor izradi, to više nije obična saradnja, nego predstavlja i poslovnu saradnju, gde se dešava i određena transakcija novca, što znači da postoje i određeni porezi koji se plaćaju. Zakupodavac stana bi trebao da sagleda koliko mu se isplati da nekome izda svoju nekretninu bez ikakve ugovorne obaveze ili da vidi o kolikom porezu se radi da možda tu cenu “ugradi” u mesečni zakup, ali da kroz ugovor ipak ima neku vrstu pravne zaštite.

Mnogi kupci, posebno manjh stanova, oko 35-40 kvm, ukoliko ne planiraju tu da žive, te stanove izdaju za određeni mesečni iznos (rentu). Neko bi rekao da je to siguran biznis iz više razloga – 1) ako je nekretnina koja se izdaje u Beogradu, pored neke škole i fakulteta, uvek će biti studenata, 2) stan ne može niko “da ukrade”, to je imovina koja donosi novac i koja je uvek tu, 3) prilivi stižu svakog meseca i dobrodošli su u kućni budžet, 4) i kad izdavalac neće više da izdaje stan, opet mu ostaje nekretnina ako hoće da proda. Deluje kao da nema gubitka.

Ranijih godina, vrlo često su kupci dolazili u veoma nezgodnu situaciju da su im se prodavali stanovi koji su već prodati. Na svu sreću, danas taj procenat je jako mali u odnosu na ukupnu prodaju stanova i može se smatrati pojedinačnim slučajevima, ali svakako zavređuje da se spomene i da se naglasi kupcu kako da spreči i predvidi duplu prodaju stanova. Ranije su se ugovori overavali u sudovima koji nisu bili adekvatno umreženi i nije postojala neka jedinstvena baza nekretnina, pa je dolazilo je do tzv. Duple prodaje stanova gde su kupci u nekom trenutku shvatali da im je njihova nekretnina još nekom prodata.

Beograd kao najveći grad, sa najvećim brojem stanovika, predstavlja i najveće tržište nekretnina pa samim tim i kupac kada planira da kupi stan u Beogradu, mora da bude svestan da su cene nekih stanova mnogo veće u nekim opštinama. Beograd koji ima 17 opština, svojim razvojem (Novi Beograd, Beograd na vodi itd), dovodi do toga da neke opštine koju su ranije imale manju potražnju polako postaju dominantne na tržištu nekretnina. Centralne opštine (Dorćol, Vračar ili Stari grad), uvek su imale svoje cene koje su obično bile više od drugih opština ali kako se Beograd gradi na više lokacija, težište potražnje se polako prebacuje i na druge lokacije. 

Cene stanova u Beogradu su i pored pandemije korona virusa na iznenađenje svih, drastično skočile. Trend rasta cena stanova nije samo karakterističan za Beograd nego je primetan rast i na teritoriji cele Srbije.

Kondominijumi (Condominium) predstavljaju odličnu investiciju gde kupac nekretnine u potpunosti ima komfor i sigurnost. Beograd na sve više lokacija, gradi ovu vrstu novogradnji i svakako može se reći – taj trend će se nastaviti !