Tržište Nekretnina u Srbiji – Cene Nekretnina i uticaji na cene

Beograd na Vodi

Tržište nekretnina, kao i svako drugo tržište, je veoma fluidno i pokušava da se prilagodi opštem stanju u društvu. Takođe, tržište nekretnina zavisi od mnogih drugih parametara kao i od spoljnih uticaja koji se javljaju u okruženju – uvoza (robe, energenata i građevinskog materijala), inflacije, opšte ekonomije u regionu i sl. Zbog toga, mnogi spoljni ali i unutrašnji efekti itetako se osećaju i na ovom tržištu. Tržište nekretnina je specifično i po tome jer i pored svih navedenih uticaja, u nekim periodima, deluje kao da nema nekih predvidivih pravila i zakona koji se javljaju kod tržišnih ekonomija. Na primer, kao što su mnogi na početku proglašenja pandemije COVID-a 19 (2020 godina), prvo pomislili kada se govori o tržištu nekretnina, da će cene stanova padati, da će potražnja biti manja i da je sad pravo vreme da se kupi stan, situacija je bila potpuno drugačija i pokazala upravo prethodnu tezu – da tržište nekretnina ima neku svoju “zakonsku logiku”, koja ponekad funckioniše potpuno suprotno od nekih ustaljenih poslovnih predviđanja koja važe u današnjim ekonomijama.

Tržište nekretnina u Srbiji poslednjih godina ima ekspanziju što se posebno može reći za Beograd (Beograd na vodi, izgradnja kondominijuma i sl.). Naravno, i drugi gradovi poput Novog Sada, Niša ili Kragujevca beleže rast, kako u izgradnji tako i u prometu nekretnina. Tržište nekretnina je kao i svako drugo tržište – bazira se na jako puno kako spoljnih tako i unutrašnjih faktora i pokušava da se fludino prilagođava svakoj novonastalnoj situaciji.

Prethodna godina je bila u znaku korone (restrikcije u kretanju stanovištva, otežani prelaz granica itd) ali ipak situacija na tržištu nekretnina nije imala neke turbulencije. Štaviše, tu je bilo rasta u samom prometu nekretnina (kupoprodaja) stanova svih tipova.  

Tržište nekretnina u ciframa

Naredni grafikoni jasno pokazuju da je u 2021 godini čak bilo period kada su aktivnosti na ovom polju imale rast – od broja prodatih stanova (overa kupoprodajnih ugovora) ili rast procentualnog udela u količini novca na tržištu nepokretnosti gde se vidi rast u apsolutnim ciframa i to čak povećanje u odnosu na prethodne godine (2018, 2019 i 2020). Naravno, parametri su odstupali od regiona do regiona  ali je svakako evidentan rast kako se 2021 godina završavala.

             Broj kupoprodaja u republici Srbiji na godišnjem nivou za period: 2018 - 2021.

Picture 1

                      Broj kupoprodaja u republici Srbiji u 2021. godini po mesecima i regionimaPicture 2

                                                      Izvor: Republički geodetski zavod, Srbija

Procentualni udeo u količini novca na tržištu nepokretnosti po vrstama/podvrstama nepokretnosti za 2020. i 2021. godinuPicture 3

                                                         Izvor: Republički geodetski zavod, Srbija

Poslednji grafikon jasno pokazuje da je najveće učešće u procentu (preko 50% sa preko 6 mlrd evra prometa), za period 20/21 godine, imala opcija “Stan”, odnosno u tom periodu najveći promet je ostvaren iz kupovine stanova. Ostali objekti su zastupljeni u mnogo manjem procentu    

 Upravo zbog mnogih spoljnih faktora (ekonomsko situacija u regionu, problemi sa uvozom, rast cena spoljnih inputa (građevinski materijali, energenti) i tržište nekretnina je takođe osetilo mnoga “spoljna dešava” pogotovo dešavanja u Ukrajini. Mnogi koji planiraju da kupe stan, uzmu stambeni kredit i sl., ali i mnoga pravna lica koja se bave nekretninama (građevinske firme, Agencije za nekretnine  i sl.), logično je da postave pitanje - Šta će se desiti sa tržištem nekretnina zbog situacije u Ukrajini ?

Šta će se desiti sa tržištem nekretnina zbog situacije u Ukrajini

Cilj ovog teksta nije da objašnjava i daje neke zaključke i teze oko same situacije u Ukrajini koji se tiču geopolitičkih pitanja. Time neka se bave politički analitičari, politikolozi i sl. Ovde je cilj da se konstatuju neka dešavanja u poslednje vreme (dolazak velikog broja Rusa i Ukrajinaca u Srbiju, povećanja potražnja za stanovima (bilo da je kupovina ili izdavanje) i to na teritoriji cele Srbije i kako će to uticati na tržište nekretnina.

Ono što je važno napomenuti, a naravno potrebno je da bude i dokumentovano podacima relevatnih institucija (Republičko geodetski zavod), a to je da periodu poslednjih 6 meseci nije bilo pada u prometu nekretnina. Odnosno, poslednji IV kvartal 2021 i prvi kvartal 2022 imali su približno isti broj broj registrovanih ugovora. Kraj godine kao i početak naredne godine uvek imaju pad zbog praznika u odnosu na ostale kvartale, ali svakako mala razlika u brojevima pokazuje da pada u prometu nema. Možemo zaklučiti da tržiste nekretnina i rat u Ukrajini bar u ovom momentu nemaju uzajaman uticaj.

Tržište nekretnina je usko vezano za oblast koja se bavi prodajom i proizvodnjom građevinskog materijala pa je tako vrlo važno da se paralelno sa kupoprodajom nekretnina prati i stanje u samoj građevinskoj industriji, tačnije u oblastima koja se bave proizvodnjom i prodajom građevinskog materijala. Svako ko se bavi stanogradnjom (projektovanje i izgradnja) itekako mora da razmišlja kakav je uticaj rasta cena građevinskog materijala na tržište nekretnina ?

Kakav je uticaj rasta cena građevinskog materijala na tržište nekretnina?

Građevinski materijal kao komponentna, itekako definiše cenu jedne nekretnine pogotovo ako je nekretnina novogradnja. U poslednje vreme, pogotovo usled svih dešavanja u Ukrajini, rast cena na svetskom tržištu (energenata i drugih sirovina  itd), svakako se odražava i na cenu građevinskog materijala (proizvodnja zahteva veće troškove, prodaja i transport zahtevaju veće troškove oko goriva i sl.). Lančanom reakcijom, sva ova povećanja će uticati u nekoj meri na tržište nekretnina u novogradnji ali ne toliko na stanove koji su skoro ili nedavno izgrađeni (faza: završni radovi ili se čeka useljene) ili su još fazi prodaje, ali svakako svi naredni objekti koji su sad u fazi projektovanja (projektovanje, izrada predmera i predračuna, postupci izdavanja dozvola itd), sigurno će imati veće cene kvadrata.

Da li će cene nekretnina rasti ?

Na osnovu prethodno navedenog pasusa, ne postavlja se pitanje da li će cene nekretnina rasti , nego u kojoj meri će to povećanje da bude, da li će da prati opšti rast cena, inflaciju i koliko će to poremetiti tržište nekretnina. Tržište kao i svako drugo tržište se vodi onom starom trgovačkom logikom “da nešto košta, onoliko koliko je neko spremna da plati”. Drugim rečima, svaka roba može da nađe svog kupca ukoliko se pravilno i realno pristupi prodaji. Cene nekretnina će svakako u nekom narednom period imati blagi rast, pogotovo stanovi u novogradnji koji su tek u fazi projektovanja i koji će morati da koriguju cene koje ulaze u predmer i preračun radova što će uticati na finalnu cenu za krajnjeg kupca. Sa ove tačke gledišta, teško je predvideti u procentima, koliko će iznositi to povećanje cena nekretnina ( za naredne kvartale) ali je sigurno da ta cifra bar u procentima, neće biti jednocifrena.    

Da li su cene nekretnina u Beogradu precenjenje?

Screenshot 2022-04-20 at 00.03.09Beograd kao najveći grad sa nešto manje od 1.700.000 stanovnika (prema popisu stanovništva iz 2011. godine, Beograd ima 1.659.440 stanovnika), logično je da je tu i najveće tržište nekretnina ali sa druge strane i cene nekretnina u Beogradu su najveće. Međutim, postavlje se pitanje da li su cene nekretnina u Beogradu precenjenje ?

Procenite Cenu Vaseg Stana On-Line

Uvodni pasus je svakako dao značaj mnogih spoljnih i unutrašnjih uticaja na tržište nekretnina i da će se svi uticaji odraziti i na ovo tržište. Međutim, otkad su i zvanično počeli pripremni radovi prve linije metroa (priprema terena na lokaciji Makiš), nameće se i novo pitanje - da li će metro linije uticati na tržište nekretnina ?

Da li će izgradnja metroa uticati na tržište nekretnina?

Prva metro linija je planirana da krene iz Makiša (Železnik) i da se završava na Karaburmi (oko 21 km i sa 21 stanicom). Svaka transportna mreža (nove autobuske linije) ima određeni uticaj na cenu nekretnina u oblastima gde se ta mreža uvodi. Međutim, postavlja se pitanje u kojoj meri je taj uticaj jer zavisi od mnogih faktora – cene prevoza, kakva je struktura stanovništva, isplativost linije (broj prodatih karata) i sl. Na primer, ako se uvodi neka linija u neko naselje gde su cene nekretnina veoma visoke (visok kvalitet gradnje, luksuzan dizajn i opremljenost stanova ), postavlja se logičan zaključak da su stanari takvog naselja višeg socijalnog statusa, da skoro svi imaju kola (svaki član porodice ima svoja kola) i sa sigurnošću se može reći da sigurno neće koristiti novouvedenu liniju. Na taj način se može reći da nove linije koje se uvode ne utiču na cenu nekretnina bar u tom naselju i da nadležni i to treba da uzmu u obzir kod projektovanja linija. Svakako te pretpostavke, mogu i treba da zanimaju i Agencije za nekretnine, koje onda u svojoj ponudi mogu da potenciraju i naselja koja se grade u zonama gde će prolaziti linija metroa u zavisnosti od platežne moću kupca.

Rast izdatih građevinskih dozvola u odnosu na prošlu godinu

Jedan od pokazatelja stanja u kome se nalazi tržište nekretnina u Srbiji se najbolje može videti kroz rast izdatih građevinskih dozvola u odnosu na prošlu godinu.  Svi statistčki pokazatelji pokazuju primetan rast izdatih gradjevinskih dozvola i to čak za 15% u odnosu na period prošle godine. Svakako, razlog takvoj ekspanziji izdavanja građevinskih dozvola koje kreće od 2022 godine, jeste i ublažavanje svih epidemioloških mera koji su važili tokom pandemije virusa COVID-19, ka i smanjivanje skoro svih restrikcija što je pokrenulo građevinsku industriju. Sa druge strane, i za vreme pandemije kada su bile mere strožije pa čak i za vreme lockdown-una, građevinska industrija je radila punom parom. Svi zaposleni u tom sektoru za to vreme su imali izdate dozvole za kretanje. Pod tim se misli na sve zaposlene koji učesvuju u samoj izgradnji objekta – projektanti, mašinci, majstori, radnici i ostalo pomoćno osoblje. Na taj način gradnja nije imala prekida, što je dobro jer se imalo u vidu da će pandemija u jednom trenutku stati i bilo je važno da se svi krajnji rokovi izgradnje ispoštuju. Ono što je 2022 godina donela, svakako jeste smanjenje epidemioloških mera ali ne i ukidanje (zvanično, epidemiološke mere su još uvek na snazi ali u blažoj formi), što je pokrenulo nove projekte u građevinarstvu što se i vidno odrazilo na rast broja izdatih dozvola.